相続すると不動産取得税がかかるの? 3つのケーススタディ

税理士友野
税理士友野

相続税法改正で基礎控除額が引き下げられて以来、将来の相続に備えて生前から相続税対策を行う人が増えているように感じます。

もちろん生前から相続税対策を行うことは大切ですが、相続税のことしか頭にないと、意外な税目で想定外の課税を受ける可能性もあります。今回は、この「意外な税目」の一つである不動産取得税について詳しく解説します。

不動産取得税とは?

不動産取得税って何?

まず、不動産取得税について簡単に解説します。

不動産取得税とは、不動産(土地・建物)の取得に対して課される税金です。根拠法令は地方税法で、その不動産の所在する都道府県が、不動産の取得者に対して課税を行います。

要件は「取得」ですから、売買による取得だけではなく、贈与による取得や交換による取得も原則として不動産取得税が課されます

不動産取得税の税率

不動産取得税の税率は、原則として取得した不動産の価格の4%です。「取得した不動産の価格」は、新築や増築以外の場合は固定資産税評価額で、新築や増築の場合は固定資産評価基準によって評価・決定された金額です。「固定資産税評価額」は、毎年送付されてくる固定資産税の納付書に記載されている他、市区町村で確認することも可能です。

不動産取得税は申告が必要?

不動産取得税は法人税や所得税のような申告納税方式(納税者自らが納付すべき税額を計算して納税する方式)ではなく、個人住民税や固定資産税のような賦課課税方式(国や地方公共団体が納税額を計算して納税義務者に通知する方式)を採用しているため、不動産取得税の申告は不要です。

もっとも、不動産を取得したときに何の申告も必要ないかというとそうではありません。不動産を取得した場合は、不動産が所在する都道府県知事に必要事項を記入した申告書を提出することが必要です(地方税法第73条の18)。申告書の提出期限は都道府県の条例で定められるため、都道府県によってマチマチです。たとえば東京都は30日、大阪府は20日、兵庫県と福岡県は60日でした。提出の期限だけではなく、書式や提出先も都道府県によって異なるので、詳しくは不動産が所在する都道府県の都道府県税事務所にお尋ねください。

相続で不動産取得税は課税される?

「相続」とは?

まずは、「相続」という言葉の意味について簡単に解説します。

相続とは、被相続人の死亡によって相続人が被相続人の財産に係る権利義務を承継することをいいます。ここでいう<strong>相続人とは、被相続人の配偶者及び子ども、父母、兄
弟姉妹(およびその代襲相続人)のうち一定の人</strong>です。具体的には、被相続人に子どもがいるときは配偶者と子ども、被相続人に子どもがおらず父母が存命のときは配偶
者と父母、被相続人に子どもがおらず父母も存命ではないときは配偶者と兄弟姉妹が、それぞれ相続人となります。

たとえば、祖父が孫に財産を遺す場合、祖父の子ども(孫から見ると父母)が存命であるときは、孫は相続人ではありませんから、この財産の移転は「相続」を原因とするものではなく「遺贈」を原因とするとなります。

不動産取得税が課されない場合

地方税法の規定によれば、相続(包括遺贈及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む)による不動産の取得については、不動産取得税を課すことができません(地方税法第73条の7第1号)。つまり、①相続、②包括遺贈、③被相続人から相続人になされた遺贈のいずれかに該当すれば、不動産を取得したとしても不動産取得税を課されないことになります。

まとめ表

パターン別の不動産取得税の課税非課税を表にまとめました。このあと、それぞれのパターンについて詳しく解説します。この中で最も一般的なのは、表の一番上にある「被相続人の死亡を原因とし、取得した人は相続人」というパターンですが、地方税法の規定にあるように、このパターンの場合は不動産取得税が課されません

原因 取得した人 分岐 課税/非課税
被相続人の死亡 相続人 非課税
相続人以外 包括遺贈 非課税
特定遺贈 課税
生前贈与 全ての人 課税

相続人が相続により取得した場合

結論

上述したとおり、相続人が相続により不動産を取得した場合、その取得に対して不動産取得税は課されません

相続時精算課税制度の適用を受ける場合の留意点

父母または祖父母から20歳以上の子どもや孫へ不動産を贈与した場合、相続時精算課税制度の適用を受ければ、これに係る贈与税額を大幅に減らすことができます。ただし、これはあくまでも「相続」ではなく「贈与」を原因とする財産の取得ですので、この場合は不動産取得税が課されます

ケーススタディ

相続人となる人が相続時精算課税制度の適用を受ける贈与により不動産を取得した場合、及び相続によってその人が不動産を相続により取得した場合の不動産取得税額を計算してみます(不動産取得税の免除・軽減の特例は適用しないものとします)。

1. ケース

2015年7月、父である甲氏(70歳)から子どもである乙氏(35歳)に居住用の建物を贈与した。贈与時における建物の固定資産税評価額は2,000万円。相続時精算課税制度の適用を受ける旨の申告を適法に行った。2020年8月、甲氏が死亡。乙氏は居住用土地を相続により取得した。

2. 不動産取得税額の計算

まず、贈与による不動産の取得には相続時精算課税制度の適用を受けた場合であっても不動産取得税が課されるところ、2015年7月に建物を取得した原因は贈与であるため、この場合は不動産取得税が課されます。不動産取得税の税額は固定資産税評価額の4%ですので、この場合の不動産取得税額は2,000万円×4%=80万円です。一方、相続による不動産の取得に不動産取得税は課されないところ、2020年8月に土地を取得した原因は相続であるため、この場合は不動産取得税が課されません。

相続人でない人が遺贈により取得した場合

「遺贈」とは?

まずは、「遺贈」という言葉の意味について簡単に解説します。

遺贈とは、遺言をした人(遺言者)が死後に財産を人に無償で譲与することを言います。ここでいう「人」は相続人のみに限定されないため、たとえば「被相続人の息子の妻」や「被相続人の配偶者の友人」といったような相続人とはなりえない人への遺贈も有効です。

二つの「遺贈」と不動産取得税の取り扱い

遺贈には「包括遺贈」と「特定遺贈」があります(民法第964条)。このうち包括遺贈は財産に対する一定の割合を示してする遺贈を言い、特定遺贈は財産を特定してする遺贈を言います。

地方税法の規定により、包括遺贈による取得の場合は不動産取得税が課されません。一方、特定遺贈のときに不動産取得税を課さないという規定は地方税法にないので、特定遺贈による取得の場合は不動産取得税が課されます

包括遺贈と特定遺贈の相違点は次の表のとおりです。

包括遺贈 特定遺贈
受遺者は被相続人の権利義務を包括的に承継する
受遺者は遺産分割に参加する
不動産の取得により不動産取得税を課される

ケーススタディ

次のA氏とB氏が、被相続人丙氏の所有していた不動産を遺贈により取得した場合の不動産取得税額を計算してみます(不動産取得税の免除・軽減の特例は適用しないものとします)。

1. ケース

2020年10月、丙氏が死亡し、公正証書による遺言を確認したところ、遺言書には「息子の妻であるA氏に全ての財産の5分の1を遺贈する」、「A氏の父に長野市にあるX建物を遺贈する」と書かれていた。遺贈時におけるX土地の固定資産税評価額は1,000万円であった。

2. 不動産取得税額の計算

まずA氏について検討します。財産に対する一定の割合を示してする遺贈である包括遺贈によって取得した不動産には不動産取得税が課されないところ、A氏は「5分の1」という割合を示して遺贈を受けているため、包括遺贈に該当します。よって、A氏の場合、不動産取得税は課されません。

次のB氏について検討します。財産を特定してする遺贈である特定遺贈によって取得した不動産には不動産取得税が課されるところ、B氏は「長野市にあるX建物」という特定の財産について遺贈を受けているため、特定遺贈に該当します。よって、B氏の場合、不動産取得税が課されます。

不動産取得税の税額は固定資産税評価額の4%ですので、B氏の場合の不動産取得税の額は1,000万円×4%=40万円です。

包括遺贈の場合の申告

包括遺贈の場合、不動産取得税は課されませんが、<strong>包括遺贈により不動産を取得したことを都道府県に申告する必要はあります</strong>。

たとえば東京都の場合は、「不動産取得税非課税申告書」を作成した上で、次の添付資料とともに都税事務所へ提出する必要があります。

(1) 前所有者が亡くなった事実が確認できる書類及び取得者と前所有者(亡くなった方)の関係がわかる書類として次のもの

  • 戸籍全部事項証明書(除籍全部事項証明書)の写し
  • 住民票の除票の写し
  • 法定相続情報一覧図の写し

(2) 遺贈の事実がわかる書類として次のいずれかのもの

  • 遺言公正証書の写し
  • 遺言書(家庭裁判所により検認されたもの)の写し

生前贈与により取得した場合

「贈与」とは?

まずは、「贈与」という言葉の意味について簡単に解説します。

贈与は、当事者の一方がある財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずるものを言います。要するに、一方の当事者が「私の
財産をあなたに無償であげます」と言い、もう一方の当事者が「受け取ります」と言えば、贈与契約は成立します。

贈与による財産の取得は、不動産取得税が課税されない3つのパターン、すなわち①相続、②包括遺贈、③被相続人から相続人になされた遺贈のいずれにも該当しないため、不動産取得税が課されます

ケーススタディ

C氏が、祖父である丁氏の所有している不動産を丁氏からの贈与により取得した場合の不動産取得税額を計算してみます(不動産取得税の免除・軽減の特例は適用しないものとします)。

1. ケース

2020年11月、丁氏がC氏に対して、「大阪市XXXにあるY建物をC氏に贈与する」と伝え、C氏が受諾の意思を表示した。Y建物の贈与時の固定資産税評価額は1億円であった。

2. 不動産取得税額の計算

不動産取得税の税額は固定資産税評価額の4%ですので、C氏の場合の不動産取得税の額は10,000万円×4%=400万円です。

不動産取得税の軽減制度

以上、相続などによって不動産を取得した場合の不動産取得税の課税関係について解説しました。続いては、不動産取得税の各種軽減制度について解説します。

制度のまとめ

次の表は、各種軽減制度の要件を効果をまとめたものです。

制度 要件 効果
土地の軽減税率
居住用建物の軽減税率
令和6年(2024年)3月31日までに不動産を取得すること 土地の取得に係る不動産取得税の税率が3%になる(本則は4%) 居住用家屋の取得に係る不動産取得税の税率が3%になる(本則は4%)
宅地の場合の課税標準の軽減 令和6年(2024年)3月31日までに不動産を取得すること 土地の取得に係る不動産取得税の課税標準が2分の1になる
居住用の中古住宅を取得した場合の控除(耐震基準に適合したもの) 1 居住用として取得した住宅であること

2 床面積が50平米以上240平米以下であること

3 昭和57年(1982年)1月1日以降に新築された住宅であるか、昭和56年(1981年)12月31日以前に新築された住宅のうち新耐震基準に適合しているもの

新築年に応じて、最大で1,200万円が不動産取得税の課税標準から控除される
居住用の中古住宅を取得した場合の税額控除(取得後に耐震改修工事を行うもの) 1 居住用の中古住宅を取得した場合の控除(耐震基準に適合したもの)の③の要件を満たさないこと

2 耐震改修工事前の床面積が50平米以上240平米以下であること

3 耐震改修工事が行われたこと

4 取得の日から6か月以内にその住宅に住み始めること

新築年に応じて、最大で12万6千円が不動産取得税の金額から控除される
住宅用の土地を取得した場合の税額控除 1 上に建つ建物が軽減条件を満たしていること

2 ①の住宅を取得した人と同じ人がその中古住宅の取得から1年以内に取得した土地であること 等

土地1平米あたりの価格に住宅の床面積の2倍を乗じた値に3%を乗じた金額が、土地の不動産取得税の金額から控除される

各制度について、要件及び効果を中心に詳しく解説します。

土地及び居住用建物の軽減税率

1. 要件

土地または居住用建物を、令和6年(2024年)3月31日までに取得することです。なお、令和3年(2021年)税制改正によって、適用期限(令和3年(2021年)3月31日)が3年間延長されました。

2. 効果

不動産取得税の税率が1%減り、3%となります。たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の居住用家屋を取得する場合、不動産取得税の税率が1%変わると税額が10万円変わるので、「たかが1%」と思われがちですが、固定資産税評価額の高い不動産の場合はかなりインパクトのある特例です。

3. 留意点

  • 土地の場合は、非居住用建物の敷地の用に供するものでも特例の適用を受けることができます
  • 店舗兼住宅のように、建物の中に居住用部分と非居住用の部分がある建物(併用住宅)の場合は、建物の床面積を按分し、居住用の部分に対しては3%、非居住用の部分に対しては4%の税率をそれぞれ乗じます

宅地の場合の課税標準の軽減

1. 要件

土地及び居住用建物の軽減税率と同じく、宅地に該当する土地を、令和6年(2024年)3月31日までに取得することです。なお、令和3年(2021年)税制改正によって、適用期限(令和3年(2021年)3月31日)が3年間延長されました。

2. 効果

宅地の取得に係る不動産取得税の課税標準が2分の1になります。たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の宅地の場合、何の特例の適用も受けなかった場合の不動産取得税の金額は2,000万円の4%(つまり80万円)ですが、これまで紹介した二つの特例(宅地の場合の課税標準の軽減の特例と土地及び居住用建物の軽減税率の特例)を合わせると、不動産取得税の金額は1,000万円の3%(つまり30万円)となります。特例の適用を受けることで、不動産取得税の金額が50万円も減る結果になりました。

3. 留意点

更地であっても地目が宅地であればこの特例の適用を受けることができます。

居住用の中古住宅を取得した場合の控除(耐震基準に適合したもの)

1. 要件

次の3つの要件をすべて満たすことが必要です。

  1. 個人が自己の居住用として取得した住宅であること。たとえば、老人ホームに入居する祖父が自らの居住用として取得した建物を孫に生前贈与することがこれに該当します。
  2. 床面積が50平米以上240平米以下であること。併用住宅の場合は、住宅部分の面積が50平米以上240平米以下であるかどうかで判定します。
  3. 昭和57年(1982年)1月1日以降に新築された住宅であるか、昭和56年(1981年)12月31日以前に新築された住宅のうち建築士が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることが証明されたものであること。「耐震基準」とは、建築物設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準であり、「新耐震基準」とは、昭和56年6月1日以降に行われた建築確認で適用される耐震基準のことを言います。

2. 効果

新築された日に応じて、次の金額が建物の取得に係る不動産取得税の課税標準から控除されます

新築された日 控除額
平成9年(1997年)4月1日以降 1,200万円
平成元年(1989年)4月1日~平成9年(1997年)3月31日 1,000万円
昭和60年(1985年)7月1日~平成元年(1989年)3月31日 450万円
昭和56年(1981年)7月1日~昭和60年(1985年)6月30日 420万円
昭和51年(1976年)1月1日~昭和56年(1981年)6月30日 350万円
昭和48年(1973年)1月1日~昭和50年(1975年)12月31日 230万円
昭和39年(1964年)1月1日~昭和47年(1972年)12月31日 150万円
昭和29年(1954年)7月1日~昭和38年(1963年)12月31日 100万円

たとえば、平成10年(1998年)に新築された建物を生前贈与により取得する場合において、その建物の固定資産税評価額が2,000万円だったときは、不動産取得税の課税標準は800万円(2,000万円ー1,200万円)と計算されます。この特例の適用を受けた場合の不動産取得税の金額は800万円に3%を乗じた24万円ですから、この特例の適用を受けない場合の金額(60万円)と比べると、不動産取得税の税額が36万円減りました。

3. 留意点

  • 当該住宅の価格が控除額未満の場合はその額を限度とします
  • 併用住宅の場合は、非住宅部分からは控除されません

居住用の中古住宅を取得した場合の控除(取得後に耐震改修工事を行うもの)

1. 要件

次の4つの要件をすべて満たすことが必要です。

  1. 居住用の中古住宅を取得した場合の控除(耐震基準に適合したもの)における③の要件を満たさないこと。つまり、この特例と居住用の中古住宅を取得した場合の控除(耐震基準に適合したもの)の特例とは重複適用できません。
  2. 耐震改修工事前の床面積が50平米以上240平米以下であること。併用住宅の場合は、住宅部分の面積が50平米以上240平米以下であるかどうかで判定します。
  3. 取得した人が耐震改修工事を行い、かつ耐震改修工事後の住宅が、建築士等による耐震診断等により耐震基準に適合していることの証明がなされていること
  4. 中古住宅を取得してから6か月以内に、耐震工事の終わった住宅に居住すること

2. 効果

新築された日に応じて、次の金額が建物の取得に係る不動産取得税の金額から控除されます。居住用の中古住宅を取得した場合の控除(耐震基準に適合したもの)では不動産取得税の課税標準から控除しましたが、この特例では不動産取得税の金額から控除します。

新築された日 控除額
昭和56年(1981年)7月1日~昭和56年(1981年)12月31日 12万6千円
昭和51年(1976年)1月1日~昭和56年(1981年)6月30日 10万5千円
昭和48年(1973年)1月1日~昭和50年(1975年)12月31日 6万9千円
昭和39年(1964年)1月1日~昭和47年(1972年)12月31日 4万5千円
昭和29年(1954年)7月1日~昭和38年(1963年)12月31日 3万円

たとえば、昭和56年(1981年)8月1日に新築された建物を生前贈与により取得する場合において、その建物の固定資産税評価額が2,000万円だったとき、控除前の不動産取得税の金額は2,000万円に3%を乗じた60万円で、控除額が12万6千円なので、不動産取得税の金額は47万4千円(60万円ー12万6千円)となります。

なお、同じ条件の建物が居住用の中古住宅を取得した場合の控除(耐震基準に適合したもの)の適用を受けられる建物だった場合の不動産取得税の金額は(2,000万円ー420万円)×3%=47万4千円と計算できますから、どちらの特例の適用があっても不動産取得税の金額は変わりません。

3. 留意点

  • 中古住宅の取得前に耐震改修工事が終わっている場合は、この特例の適用を受けることはできません
  • 耐震改修工事が終わる前にその中古住宅での居住を始めたときは、この特例の適用を受けることはできません

住宅用の土地を取得した場合の税額控除

1. 要件

次の2つの要件をすべて満たすことが必要です。

  1. 上に建つ住宅が軽減条件を満たしていること
  2. (中古住宅の場合)
    ①の住宅を取得した人と同じ人がその中古住宅の取得から1年以内に取得した土地であること、またはその土地を取得した人と同じ人がその土地の取得から1年以内に①の住宅を取得したこと
    (新築住宅の場合)
    ①の住宅を新築した人と同じ人がその住宅の新築から1年以内に取得した土地であること等

2. 効果

土地1平米あたりの価格に住宅の床面積の2倍(200平米が限度)を乗じた値に3%を乗じた金額が、土地の不動産取得税の金額から控除されます。「土地1平米あたりの価格」は、その土地の固定資産税評価額を地積(土地の面積)で除して求めます。

3. 留意点

  • 「土地1平米あたりの価格」の計算につき、その土地が宅地の場合は、その土地の固定資産税評価額の2分の1の金額を地積で除して計算します

まとめ

以上、不動産取得税について、取得したパターン別の課税非課税と各種特例を中心に解説しました。相続税対策をするにあたっては、ぜひ不動産取得税のことも考慮することをおすすめします。

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ABOUT US
税理士 友野祐司
税理士法人レガシィ勤務を経て2011年に響き税理士法人に入社、相続税専門の税理士として、横浜を中心に相続税申告のサポートをを行っています。どこよりも、素早い対応を心がけておりますので、少しでも相続税に関して、不安や疑問がありましたらお気軽にご相談ください。