「親の家を相続したら、相続税はいくらくらいかかるのか？払えるのだろうか？」という不安はないでしょうか。そして「家にかかる相続税がいくらになるのか計算したい」という方も多いのではないでしょうか。実は相続税の仕組みとして、家にかかる相続税だけを別個には計算できません。
相続税は「個々の財産がいくらの評価額なのか」ではなく「相続した財産の評価額総額がいくらなのか」で決まるからです。しかし、相続税の対象となる財産は「家（および土地）と現金」が大半を占めると言われていますので、家の相続税評価額さえ分かれば、相続税が全体でいくらになるのか、おおよその見当がつくと思います。
おおよその相続税を計算して、家を相続するための準備を始めましょう。
目次
相続した家は建物と土地に分けて評価する
突然の相続が発生すると様々な不安や疑問があるかと思います。まず覚えておいていただきたいのは、相続が発生した際には、相続税を計算する前に、相続するすべての財産の評価額を個別に把握する必要があるということです。
すべての相続財産の評価額を把握して初めて、相続税率を使って正確な税額を算出することができるからです。持ち家を相続する場合は、建物と土地とを分けて評価する必要があります。建物と土地では評価方法が異なり、建物と土地を一緒に評価することはできないので、注意が必要です。
1つ1つ確認しなければならないので焦るかもしれませんが、落ち着いて手順を踏めば問題はないでしょう。まずは建物の評価方法について、説明します。
建物の評価方法
建物の評価額を調べるには、固定資産税評価証明書を確認します。
固定資産税評価証明書とは、固定資産税課税台帳に記載されている物件の固定資産評価額を記載したものです。固定資産税評価証明書は自治体が発行するもので、役場で手続きをすることで取得できます。固定資産税評価額＝相続税評価額なので、見ればすぐに分かるはずです。
なお、固定資産税評価額証明書に書かれているのは、固定資産税評価額だけではありません。固定資産の所有者・所在地・面積・構造なども書かれています。
つまり、その建物に関する色々な情報が書かれているのです。そのため、誰でも利用できるわけではなく、証明書を取得するためには本人確認書類が必要です。
固定資産税評価証明書を取得できるのは、建物の所有者とその所有者と同居する家族などです。取得方法は、市区町村の窓口で取得する方法や郵送で取得する方法などがあります。自治体によっては、コンビニエンスストアでも入手できます。
市区町村役場に出向くのであれば、固定資産税評価証明書の申請書・手数料・身分証明書などの必要書類を用意し、市区町村の受付窓口で申請します。申請書は窓口で必要事項を記入することができるので、事前にそれ以外の必要な書類や手数料を用意しておけば、手続きを行うことができるはずです。
郵送で手続きを行う場合は、必要な書類を市区町村の窓口に郵送します。郵送に必要なものは、オンラインでダウンロードして必要事項を記入した固定資産税評価証明書の申請書・手数料分の定額小為替・返信用封筒・身分証明書などです。窓口に行く場合と同様、自分の状況に応じた必要書類や手数料を事前に自治体に聞いておくと失敗が少ないです。書類を郵送した場合、ある程度時間がかかるため、早めに手続きを開始することをおすすめします。
ちなみに、毎年4月に送られてくる「固定資産税納税通知書」は、固定資産税評価証明書の代わりとして利用することができます。ただし、相続税の申告の際には、課税された年の書類が必要です。古い固定資産税納税通知書しか見つからない場合は、最新の固定資産税評価証明書を入手するようにしましょう。
土地の評価方法
次に、土地の評価方法について確認しましょう。土地の評価方法は1つではありません。土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式とがあります。
自分が相続した土地がどちらの評価方法なのかは、国税庁のホームページにある「路線価図・評価倍率表」を見て判断してください。
それぞれの方法について、順番に見ていきます。
路線価方式
路線価方式は路線価が定められている地域での評価方法です。路線価とは路線（道路）に隣接する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額で、1,000円単位で表示されます。
路線価方式における土地の評価額は、土地の形状などに基づき、各種補正率（奥行価格補正率など）で補正した後、路線価に土地の面積を乗じて算出します。
倍率方式
倍率方式による宅地の評価額は、宅地の固定資産税評価額に、類似の地価事情を有する宅地ごとに、売買実例価額・公示価格・不動産鑑定士等による鑑定評価額・精通者意見価格等を基として国税庁長官が算定した倍率を乗じて評価します。
相続した家にかかる相続税の計算方法について
では、相続や遺贈によって家を相続した場合、相続税はどのように計算するのでしょうか。ここでは、身近な人が亡くなった場合の状況を考え、相続の流れと相続税の計算方法について解説します。
相続が発生した場合の相続税の計算方法を理解しておけば、相続の手続きを始める際に困ることはないでしょう。
法定相続人の特定
民法では相続によって原則的に財産を受け取る人を定めています。この人たちを「法定相続人」と呼びます。法定相続人は「被相続人の配偶者（妻または夫）と子・父母・兄弟姉妹に限られる」とされています。
第1順位は被相続人の子（直系卑属）
第2順位は被相続人の父母（直系尊属）
第3順位は兄弟姉妹
なお、配偶者は常に法定相続人となることを別途覚えておいてください。ちなみに、子である相続人が相続前に死亡した場合、その相続人の子（孫）が相続人となります。これを「代襲相続」といいます。
相続は法定相続人の確認から始まるのです。
遺言書の確認
法定相続人が確定したら、次は遺言書の確認です。遺言がない場合、遺産は民法に定められた割合で相続人に分配されます。
| 法定相続人 | 相続割合 |
|---|---|
| 配偶者と子供がいる場合 | 配偶者が1/2、子供が残りを均等に分けて持っていく |
| 配偶者と両親がいる場合 | 配偶者が2/3、両親が1/3（両親ともに存命の場合は、さらに遺産を2分割する） |
| 配偶者と兄弟姉妹がいる場合 | 配偶者が3/4、兄弟姉妹が残りを均等に分ける |
遺言書がある場合は、遺言書に従って遺産を相続することになります。しかし、必ずしも遺言書に従って相続させられるわけではありません。
ここで、ひとつ注意点があります。それは、遺言書を勝手に見ることはできないことです。
遺言書が「自筆証書遺言」の場合は、家庭裁判所に「検認の申し立て」をする必要があります。なお、遺言書を勝手に開封した場合は、5万円以下の過料に処されます。
相続する財産とその価値を計算する
遺言書を確認した後、相続する財産を決定します。相続する財産には、「資産（プラスの財産）」と「負債（マイナスの財産）」があります。
- 不動産（土地・家屋などの建物）
- 動産（車・美術品・貴金属など）
- 現金・預貯金
- 有価証券（例：株式）
- 借入金・買掛金・未払金（例：住宅ローン、未払い家賃など）
- 連帯債務・保証債務
- 損害賠償の債務
- 未納税金（所得税・住民税など）
また、相続の対象とならない財産として、「祭祀関係財産（系図、記念碑、墓など）」があり、通常、相続人1人にのみ承継されます。
相続する財産が確定したら、その財産の相続税評価額を算出します。自動車・美術品・貴金属は「売買実例価格」や「精通者意見価格」を参考に評価額を決定することになります。
相続税の計算
財産の相続税評価額を計算したら、今度は相続税の計算をします。
財産の相続税評価額を計算するのは、相続税は原則として現金で納付するためです。相続税額を計算するには、まず、各相続人の課税価格を出します。簡単な計算式は次の通りです。
各相続人の課税価格が算出されたら、それを合算します。課税遺産総額はそこから基本控除を差し引いた金額となります。
課税遺産総額が算出できたら、次は法定相続人が法定相続分で相続すると仮定して、各相続人の取得金額を算出します。
各相続人の取得金額が算出されると、各相続人の相続税額を算出することができます。これらは、各取得金額に対する税率と控除額で決まります。
各相続人の相続税額を合算して、相続税の総額を算出します。相続税はこのように計算されます。
家を相続しても、相続税の対象にならないケースが多い
前述した通り、相続税は、遺産総額が一定額を超えていない場合には、かかりません。また、相続人が配偶者である場合や、相続した家屋が一定規模以下の小さな土地である場合などは、特例が適用され、相続税がかからないケースもあります。
この章で説明します。
相続財産の総額が基礎控除以下である場合
相続によって取得した財産の総額が基礎控除額を超えない場合、相続税はかかりません。
ここで再度注意したいのは、相続した財産について「家」と「その他の財産」のように分けるのではなく、「すべての財産を合わせた額」が基礎控除額を超えない場合であることです。
では、基礎控除額はどのように計算されるのでしょうか。
基礎控除額の計算式は次のようになります。
3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
したがって、基礎控除額は以下のようになり相続税はかかりません。
3,000万円＋（600万円×4人分）= 5,400万円 >5,000万円（相続財産の合計額）
配偶者控除が適用される場合
相続人が配偶者である場合、相続税が軽減されることがあります。この特例は「配偶者の税額の軽減」と呼ばれています。
配偶者の婚姻期間に制限がないため、婚姻期間が1日しかない場合でも適用されます。ただし、婚姻届を出していない場合は適用されません。
配偶者の税額の軽減の金額は、配偶者の法定相続分相当額と1億6,000万円のいずれか高い方です。
この場合、配偶者は「1億円×1/2」＝5,000万円と1億6,000万円のうち、大きい方の金額の範囲内で相続税がかからないことになります。1億6,000万円＞8,000万円のため、配偶者には相続税はかかりません。
実家を相続する際に受けられる控除
相次相続控除
相次相続とは、わずか10年以内の期間に発生した二度目の相続のことで、この場合、一度目の相続で支払った相続税の一部を控除することが可能です。
相次相続控除は、二次相続の被相続人が一次相続の際に既に相続税を支払っていることが前提です。したがって、配偶者の税額控除などの結果、一次相続の納税額がゼロだった場合は適用できません。
相次相続控除額は、次の算式により計算されます。
※C/(B-A) >1の場合はC/(B-A)＝1とする
A＝二次相続の被相続人が一次相続で支払った相続税額
B＝被相続人が二次相続で取得した財産の一次相続での価額
C＝二次相続における総財産価格
D＝相次相続控除を受ける相続人が取得した財産の価額
E＝一次相続から二次相続までの経過年数
おしどり贈与
おしどり贈与とは、「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」の通称で、婚姻期間が20年以上の夫婦が住宅や購入資金を贈与した場合に、基礎控除110万円に加えて最大2000万円が非課税になる制度です。
個人の生前贈与に対する特例制度なので、相続税の非課税ではありませんが、配偶者にあらかじめ財産を移しておくことで相続税対策として利用することは可能です。
小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例とは、居住用・事業用・貸付用として使用されている宅地等が相続された場合、その宅地の評価額が最大80％減額されるという、非常に節税効果の高い制度です。
住居の場合、特例は原則として、当該建物に居住している相続人に適用されます。また、相続人が同じ家に住んでいない場合でも、相続人が持ち家を所有していない場合など、一定の要件を満たせば家なき子の特例の適用を受けることができる可能性があります。
実家の相続
家を相続した場合、必ずしも相続税を支払わなければならないとは限りません。ただし、相続税がかからない場合でも、不動産の登記は必要ですので、登記をしておくことが重要です。
相続登記をする際には、「登録免許税」と呼ばれる税金を納める必要があります。この税金は、次のように計算されます。
固定資産税評価額は、先述した通り、毎年市町村から送られてくる「固定資産税課税明細書」に記載されています。
相続登記は強制ではなく、期限も定められていませんが、税制改正により、2024年には義務化される見込みです。この場合、相続により取得した財産を知った日から3年以内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が課されます。
公平性を保つため、複数の相続人が共同で所有することも可能ですが、共同所有の場合、次の世代に相続されるたびに所有者が雪だるま式に増えていくことに注意が必要です。
複数の相続人に対して財産が1つしかない場合はどうすればいいか？
相続人が数人いる場合はどうすればよいのでしょうか？相続時に相続人が複数人いる場合は、「遺産分割協議」を行う必要があります。誰がどの遺産を受け取るのか（分割）を話し合い、合意することを目的としています。
通常、遺言書がある場合は遺言書の内容に従って遺産分割が行われ、遺言書がない場合は相続は法定相続分（民法で定められた各相続人の取り分割合）を目安に行われます。遺産分割の際には、相続した不動産の扱いについても議論になるのは必然です。
分割の方法としては4つあります。
- 現物分割
- 換価分割
- 代償分割
- 共有分割
現物分割
財産を現物で分割する方法です。この場合、長男が不動産（実家）を受け取り、次男はそれ以外の現金などの現物を受け取ることが考えられます。
この場合、相続税は、それぞれが取得した財産の額に対して計算することになります。
換価分割
財産を売却して現金に換えてから分割する方法です。実家を売却し、その現金収入を長男・次男に分けます。この場合も、各個人が受け取った財産に対して相続税が計算されます。
ただし、売却して利益が出た場合は、所得税や住民税もかかります。
代償分割
相続人の一人が現物を受け取り、他の相続人に現金を支払う方法です。
相続税評価額4,000万円の実家を長男が受け取る場合、次男にそれぞれ2,000万円を代償分として支払います(時価をもとに代償額を算出する方法もある)。この場合、長男の相続税評価額は4,000万円で、2,000万円を差し引いた2,000万円となります。また、次男の相続税評価額はそれぞれ2,000万円です。
共有分割
実際の財産を複数の相続人で共有する方法です。
長男、次男が共同で実家を受け取り、名義も共同名義になります。この場合の相続税評価額は、それぞれの持分をもとに計算されます。
不動産を相続した場合その後どうすればいいのか？
不動産を相続した場合、これまで説明してきたことを踏まえて、その後どのように使うかを考えることが大切です。その方法として考えられるのは、次の3つです。
- 自分でその不動産に住む
不動産を相続した場合、そのほとんどが実家であるため、生活環境に大きな変化がないのであれば、自分たちがその家に住むというのも一つの方法です。ただし、家が古くなって維持費がかかったり、狭くて住めなくなったりする可能性もあります。
- 売る
家を相続した人が誰も住んでおらず、今後も住む予定がないのであれば、売却を検討しましょう。売却することで現金を得ることができるメリットは大きいと言えるでしょう。ただし、売却益が出た場合は、前述のとおり、所得税や住民税が課税されることになります。
- 収益化を目指す
収益化とは、例えば、貸家として貸し出す・更地にして駐車場を管理する・貸家としてアパートを新築する、などの土地活用で実現できます。ただし、不動産による収益化は非常に難しいことに留意する必要があります。
親名義の自宅を相続する際の注意点と対策
親名義の家を相続することは、後々親族間のトラブルに発展することも多いので、慎重に行う必要があります。
ここでは、親名義の家を相続する際の注意点や対策について、事前に確認しておきましょう。
親が認知症になる前に家の分割を決めておく
親が元気なうちに相続の話をするのは不謹慎だという意見もありますが、親が元気なうちにこそ、相続の話をすべきです。親が認知症になってから、相続問題に取り組むのでは遅いのです。
認知症になると、意思能力がない、または、低下しているとみなされます。意思能力のない人が行った法律行為は無効となり、相続対策が全くできなくなる可能性があります。親が認知症になる前に、誰がどの財産を相続するかをあらかじめ決めておき、公正証書遺言を作成するなどして、事前に準備しておくことが望ましいです。
また、「家族信託」「民事信託」の活用もおすすめです。
生前贈与を実施する
不動産の生前贈与を行うべきかどうかは状況によって異なりますが、主に以下の2つのメリットがあります。
- 希望する推定相続人に財産を残せる
- 相続税の節税につながる可能性がある
希望する推定相続人に財産を残せる
生きているうちに不動産の生前贈与を行う最大のメリットは、希望する推定相続人に確実に財産を遺贈できることです。
生前贈与や遺言を残さない場合、誰が不動産を相続するかは、遺産分割協議などの結果に委ねることになります。この場合、引き継いでほしくない人が財産を引き継いでしまったり、遺産の分け方が複雑なため相続人の間で争いが起きたりする恐れがあります。
生前贈与で財産を受け取る人をあらかじめ決めておけば、意図しない相続人が財産を受け取ることを防げますし、相続人同士の話し合いの際に苦労することもありません。
相続税の節税につながる可能性がある
不動産を生前贈与するもう一つのメリットは、相続税の節税につながる可能性があることです。
不動産に限ったことではありませんが、相続によって財産を取得した場合、これまで見てきたように相続税が発生するケースがあります。生前贈与を行うと「贈与税」が発生するケースがあります。
「相続税」と「贈与税」とでは税率が異なるため、状況によっては生前贈与を行うことで相続税の軽減につながることがあります。
土地開発などで将来値上がりすることが確実な財産は、値上がりする前に贈与して贈与税率で贈与税を支払った方が、値上がりした後に相続税率で相続税を支払うよりも金額が少なくなる可能性が高くなります。あるいは、不動産の収益性が高い場合、その利益が相続財産として蓄積されるため、相続時に多額の相続税が発生することが予想されます。生前贈与を行えば、受贈者が収入を得ることができ、家賃収入には相続税がかからないことになります。
一方、不動産の生前贈与を行うことは、以下のようなデメリットがあります。メリットとデメリットを十分に検討した上で、贈与を行うかどうかを判断する必要があります。
- 税金
生前贈与で不動産を受け取る側は、「贈与税」のほかに、「不動産取得税」「登録免許税」の3つの税金を納める必要があります。この3つの税金は、かなりの大きな金額になる可能性があります。相続税対策の際には、こうした税金も考慮に入れておく必要があります。
相続する財産の規模・価値・種類・将来性によっては、贈与税が相続税を上回る状況もあり得ます。贈与税・相続税ともに、基礎控除・特例・特別控除などがあり、十分に考慮する必要があります。
- 相続の問題が発生する可能性
不動産を生前贈与した場合、遺産分割協議で発生しうる『誰が相続すべきか』という問題を回避することは可能ですが、それ以外の問題が発生する可能性があることに留意してください。
具体的には、『特別受益の問題』と『遺留分の問題』の2つが挙げられます。この2つの問題が発生すると、相続人同士の激しい口論に発展し、調停や訴訟といった裁判所を介した手続きにまで発展する可能性も否定できません。
専門家に相談することをお勧めします。
自宅を相続する際の3つの留意点
この章では、自宅を相続する場合に注意すべき3つの点について解説していきます。
配偶者居住権を考慮
配偶者居住権とは、配偶者が住宅の所有権を相続しない場合でも、配偶者が亡くなるまで原則として住み慣れた住宅に住むことができる権利のことです。
- 遺産分割において配偶者居住権を取得することが決定されたとき
- 配偶者居住権が遺贈の対象であるとき
- 被相続人と配偶者との間に、配偶者の居住権を取得することを定めた死因贈与契約があるとき。
- 家庭裁判所の審判が下されたとき。
配偶者居住権が認められた場合、原則として配偶者が死亡するまで存続します。
しかし、配偶者居住権が登記されていない場合、第三者に対して主張することができません。そのため、家の所有者は配偶者に対して配偶者居住権の登記をさせる義務があります。
生前贈与した場合の贈与税
生前贈与をすると、相続税が節税できるという話を聞いたことがあるかもしれません。しかし、基本的には金額が一定額を超えると贈与税が発生します。
特に気をつけたいのが、暦年贈与と呼ばれる方法です。
ただし、相続開始前3年以内に受けた贈与には相続税がかかるので注意が必要です。生前贈与を受けて贈与税を支払った場合、その贈与税額は相続税から差し引かれます。
トラブルを避けるため、相続後の共有名義を避ける
相続後に自宅を共有名義にした場合、自宅の管理や処分の方法について意見の相違があると、トラブルに発展することがあります。
共同所有のままでは、単独で管理・変更することができないからです。また、共有者が亡くなった場合、その子供が不動産を相続することになり、所有者がどんどん増えてしまう可能性があります。
また、持ち分の処分は別々に行えるので、相続人が第三者に持ち分を譲ると、第三者と財産を共有することになり、問題になることがあります。
まとめ
家にかかる相続税を知るためには、財産の総額を知る必要があることを理解していただけましたか。既にご両親の財産をもとにおおよその相続税を計算したことがおありでしょうか。
家の相続を検討する場合、「小規模宅地等の特例」の適用が可能かどうかが、相続税の納税に大きな影響を与えます。思い出のある実家や、将来的に親と同居する場所など、相続した家を売却せずに維持したいと考える人も多いでしょう。自分の条件にあった税制改正や条件を確認し、必要であれば生前対策をしておくようにしましょう。
普段の生活では路線価や固定資産税評価額をあまり気にしない人も多いかもしれませんが、固定資産税の支払時や路線価見直しの際に、「今の家の評価額はいくらなのか？」と確認することで、将来のことを考える習慣が身につくはずです。
最後に、この記事では家のおおよその評価額を確認する方法をご紹介しましたが、実際に相続税を計算する際には正確な評価額になるよう、より細かい補正が行われます。
相続税や節税についてお悩みの方は、相続税に強い税理士に相談されることをおすすめします。
税理士法人レガシィ勤務を経て2011年に響き税理士法人に入社、相続税専門の税理士として、横浜を中心に相続税申告のサポートをを行っています。どこよりも、素早い対応を心がけておりますので、少しでも相続税に関して、不安や疑問がありましたらお気軽にご相談ください。
