不動産の法人化が相続税対策になる仕組み

不動産の法人化とは？

不動産の法人化とは「資産管理会社を設立して、法人として不動産を管理すること」を言います。もう少し具体的に言えば、不動産の管理会社を設立して、法人が不動産を購入・管理するということです。

不動産の法人化には、次の３つの方法があります。

管理委託方式

管理委託方式は、土地や建物は個人名義にして、家賃の集金や物件の管理・維持などを不動産管理会社に代行させる方法です。

不動産のオーナーは、不動産の家賃収入の一部を「管理料」として不動産管理法人に支払います。管理料は不動産管理法人の売上となり、人件費や維持費を賄うのに使用。不動産管理会社に管理料を支払うことで、不動産オーナーは所得税の負担を軽減することが期待できます。

転貸借方式

転貸借方式は、不動産オーナーが個人で所有する賃貸不動産を不動産管理会社へ転貸借する方法です。

不動産管理会社は不動産オーナーに賃料を支払い、入居者から賃料を受領。家賃収入から支払賃料や管理費用を差し引いた差額が、不動産管理会社の利益になります。入居者からの家賃収入を不動産管理会社のものにすることで、不動産オーナーは所得税の負担を軽減することできます。

不動産所有方式

不動産所有方式とは、不動産オーナーが所有する土地を法人に貸し付け、法人が建物を所有して、入居者からの賃料を法人が受け取る方法です。

法人は入居者から家賃収入を受け取り、それを基に不動産オーナーに地代の支払い管理費などを賄います。建物が法人名義となるため、不動産オーナーに万が一のことが起こったときも、相続税の課税対象になる不動産は土地だけです。

したがって、「不動産所有方式」こそ、もっとも相続税の節税対策になる方法と言えます。

不動産所有方式が相続税対策になる仕組み

つづいて、不動産所有方式が相続税対策に有効だと考えられる仕組みについて説明していきましょう。主に以下の理由が挙げられます。

建物の所有者が個人から法人に

まず、１つ目の理由が「建物の所有者が個人から法人になる事」。

もともと個人の財産として所有していた不動産が法人の所有になることで、相続が発生した時に不動産オーナーの相続財産から外れます。建物を売却する際、法人の支払いを未払い金として不動産オーナーへの債務となれば、不動産オーナー側の預・貯金の増額も抑止することもできるでしょう。

財産評価が下がり、相続税率が下がる

２つ目は、不動産オーナーの財産評価が下がり、相続税率が下がることです。

法人の設立するとき、発起人は株式の出資が必要になります。この株式は「非上場株式」であるため、相続財産の評価時に他の資産よりも評価が引き下げられます。不動産オーナーが建物を財産として所有した場合よりも、全体的な財産評価額が低減するでしょう。

日本の相続税額は、財産が多いほど税率が高くなる「超過累進課税」を採用しているため、相続財産が少なくなることは税率を下げることにもつながります。

法人の株主を子にすることで、後々の相続税負担を軽減

法人の設立時の株式の購入を、不動産オーナー本人ではなく、子にすることも節税対策になります。

より若い子に株式を保有させることで、不動産オーナーの相続財産を減額させ、一時的に相続税の負担を軽くすることができます。

相続税の納税資金の確保

配偶者や子や設立した法人の役員にし、給与として役員報酬を支払うと、贈与税を支払うことなく、不動産オーナーの資産の一部を相続人に分散することができます。

相続人となる配偶者や子に、役員報酬として預貯金を渡しておくことは、万が一に相続が発生した際の、相続税の納税資金にもなるでしょう。また、法人側である程度資金をためていくことも、相続税の納税資金の確保につながります。

不動産オーナーが所有する土地や相続人が持つ法人の株式を、法人に売却することで資金の捻出が可能に。購入時の代金を支払うことで、突然の相続発生時も、相続税の納税資金に充当することができるでしょう。

法人で生命保険に加入することも

生命保険金は下記の通り、相続財産の中でも大きな非課税枠が認められています。

法人契約で不動産オーナーの生命保険に加入しておくことで、個人として支払う保険料は抑えつつ、しっかりと生命保険金を受け取ることができます。法人側の資金同様、保険金も相続税の納税資金の財源となります。

不動産の法人化するポイント

では、不動産を法人化する際のポイントにはどのようなことがあるのでしょうか？

今回は大きなポイントである以下の３点についてお話します。

建物のみを移す

法人を設立して不動産を移動させる場合でも、基本的に土地ではなく、建物だけを移しましょう。土地を譲渡すると、「大きな譲渡所得の負担」が発生するためです。相続税を抑えるために、譲渡所得税を多く支払う、というのはちょっと納得できないですよね。

一方、建物だけを譲渡する場合なら、建物の評価に相当の取得費が認められるため、土地に比較して譲渡所得を抑えることができます。

無償返還の届出書を提出

法人に譲渡する際に、覚えておいていただきたいのは「無償返還の届出を提出する」事です。

通常、不動産オーナーから法人に土地を貸す場合、土地を借りる法人は不動産オーナーに対して「権利金」もしくは「相当の地代」を支払わなければなりません。権利金の発生や相当の地代がない場合、不動産オーナーが権利金額分の利益を法人に与えたと判断され、権利金もしくは相当の地代の「認定課税」をされます。

ただ、権利金のやりとりが生じた場合には、不動産オーナーは所得として申告が必要となり、法人は費用負担が大きくなります。所得税の負担や法人の費用負担を考えると、できれば権利金のやりとりは行いたくないですね。

一方、相当の地代とは、権利金がない代わりに支払う、ちょっと多めの地代をいいます。ただ、権利金を払わないからと言って、自身の法人に対して、高めの地代を徴収するのはあまり現実的ではありませんね。

そこで、活用したいのが「土地の無償返還に関する届出書」。「土地の無償返還に関する届出書」は、「借り主は権利金・相当の地代を支払わない代わりに、土地の返却時は無償で返還します」という意思表示になります。

上記の届出書を作成し、税務署に提出しておくことで、相当の地代設定をせず、権利金の授受が無くても認定課税を受けることがなくなります。届出書の提出期限については、明確に定められていませんが、法人の確定申告の提出期限までに提出するのが望ましいでしょう。

建物取得後３年間は注意

法人が所有する建物は、自社株式の評価額に影響します。そして、法人が建物を取得してから３年間は、建物は通常の取引価額で評価されます。

通常の取引価額で評価されることで、建物の価額は固定資産税評価額よりも高くなり、結果として自社株の評価が高くなります。自社株の評価額は相続財産に影響しますので、注意しましょう。

体調が思わしくないなど３年以内に相続が発生する可能性がある場合には、慎重な対応が必要です。

不動産を法人化するデメリット

法人の設立には、各種手続きのために多少なりとも手間が必要になります。最低でも２０万円程度の費用も必要でしょう。

相続税は軽くなっても、毎年かかる法人税や役員給与にまつわる所得税もかかります。親族を役員とすることで、法人の運営で思わぬトラブルが発生する可能性も否定できません。また、相続税には一定の基礎控除が認められていて、相続財産が基礎控除内に収まるのであれば、所得税や法人税を支払う分だけ損するということになってしまいます。

つまり、そもそも相続税が発生しない、または発生しても少額である場合には、必ずしも不動産の法人化は必要ないということです。不動産を法人化するかどうかは、あらゆる税の面を考えて総合的に判断するのが望ましいでしょう。

不動産の法人化は、相続税対策になる

不動産の法人化は、不動産を所有するオーナーにとって非常に有効な節税対策になります。不動産オーナーの資産を非上場株に持ち帰ることで財産評価の減額が期待でき、配偶者や子に役員給与として財産の分散が見込めます。

一方で、法人設立には手間や費用が掛かり、いくつかのリスクが存在することも事実です。リスクやデメリットがあっても、法人を設立するかをしっかり見極める必要があります。ただ、相続税・贈与税・法人税・所得税など種々の税金が絡む不動産の法人化について、個人が必要か否か判断するのは非常に難しい事です。

まずは、経験や実績を積んだ税理士などの専門家に相談しましょう。税理士であれば、各種税金について熟知しているため、もっとも貴方に必要な対策を提案してくれます。相続税の基礎控除が下げられ、相続税が発生しやすくなった今、相続にまつわるあれこれにお悩みの方も多いでしょう。

ぜひ、早めに相談して適切で長期的な相続税対策を行ってくださいね。

税理士 友野祐司

税理士法人レガシィ勤務を経て2011年に響き税理士法人に入社、相続税専門の税理士として、横浜を中心に相続税申告のサポートをを行っています。どこよりも、素早い対応を心がけておりますので、少しでも相続税に関して、不安や疑問がありましたらお気軽にご相談ください。