相続財産はどうやって評価をおこなう？マンションの相続税評価額の計算方法について徹底解説

相続税の節税対策として、相続税評価額の計算の仕組みを利用したマンション購入がよく見受けられますが、具体的にどのような計算方法で評価額が計算されているかご存知でしょうか。

「相続税の節税対策でマンション購入は有効なの？」

「そもそもマンションの相続税評価額はどのように計算するの？」

など、様々な疑問を抱く方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、マンションにおける相続税評価額の具体的な計算方法を中心に解説していきます。マンションの相続税評価額の計算方法は、土地や戸建て住宅など様々な不動産にも関係しているため、正しい計算方法を理解しておきましょう。

相続税における相続財産の評価とは

相続税における相続財産の評価は、原則として被相続人が死亡した日における「時価」でおこなわれます。一括りに時価といっても相続財産はさまざまな種類のものがあり、それぞれの財産ごとに適切な方法で時価に換算する必要があります。

財産ごとの具体的な評価方法については、国税庁が定める「財産評価基本通達」に基づいて評価することとされています。財産評価基本通達には、それぞれの財産ごとに細かな評価方法が定められています。

また、必ずしも「　時価相当額　＝　相続税評価額　」になるとは限らず、財産によっては相続税評価額が時価よりも大きく下がる場合もあります。相続税を計算する際の主な財産ごとの評価方法と、およその目安額は次のとおりです。

マンションにおける相続税評価の流れ

マンションの評価については、一軒家の建物などと異なり、「専有部分の建物」と「敷地権である土地」の2つが相続評価の対象となります。

そのため、マンションにおける相続税評価は建物と土地の2つの評価額を計算することで、所有するマンションの評価額を計算する必要があります。

土地と建物の評価方法は異なる

マンションの評価は建物と土地の2つの評価をおこなう必要がありますが、上記の表を見てわかるように、土地と建物評価方法は異なります。

相続税の評価では財産の種類に応じて適切な方法で財産評価をおこなう必要があり、誤った方法で評価をおこなってしまうと、適切な相続税の計算ができません。そうなってしまった場合、過少申告加算税などのペナルティが課せられる場合があります。そのため、財産の状況に応じて適切な方法で評価をおこなう必要があります。

自宅と貸家は区分する

建物の評価は「自身の居住用であるか」「第三者に貸しているか」によって評価額が変動します。

一般的に他人に貸している建物は自身の居住用建物よりも評価額が低くなります。これは他人に建物を貸すことで、借主に「借家権」という権利が発生し、所有者が行使できる権利が制限されてしまうためです。

借家権の割合は30％と決まっているため、貸家としての建物の評価額は自身の居住用である場合と比較し、約30％ほど評価額が低くなるということになります。また、賃貸物件として貸し出している場合は家賃収入が発生し、収益物件という扱いになりますが、相続税評価をおこなう際はこの収益性については考慮されないことになっています。

賃貸割合に注意が必要

マンションなどの評価をおこなう場合は「賃貸割合」に注意が必要です。

賃貸割合とは賃貸物件のうち、空室となっている部屋の有無の程度を表す割合であり、入居率と言い換えることもできます。貸家の建物の相続税評価額の計算式は下記の数式によっておこないます。マンションの相続税評価では賃貸割合を考慮した下記の算式で評価をおこないます。

また、貸家が立っている土地（貸家建付地）の評価をおこなう際も賃貸割合が評価額に影響を与えます。具体的に貸家建付地の評価は下記の算式でおこないます。

次では建物と土地の相続税評価額を計算する際における、具体的な流れと計算方法について確認していきましょう。

建物の相続税評価額はどのように計算する？

それでは建物の相続税評価額の計算方法から確認していきましょう。

建物の相続税評価額の計算は、「誰がその建物を使用していたのか」によって評価額が変動します。そのため、個人が利用していた場合と貸家の場合とで算式が異なり、具体的には次の算式に当てはめて評価額の計算をおこないます。

• 建物を故人が利用していた場合

• 建物を貸家としていた場合

建物の評価額を計算する際の大まかな計算の流れがわかったところで、次ではマンションを相続した場合を想定し、具体的な計算の進め方について確認していきましょう。

固定資産税評価額の確認

まずはマンションの固定資産税評価額を確認していきましょう。

固定資産税評価額は固定資産に課せられる「固定資産税」や「都市計画税」を計算する基準となる評価額のことをいいます。その他にも、

• 不動産取得税
• 登録免許税

などにも影響を及ぼす金額であるため、不動産と深い関わりがあるといえます。固定資産税評価額は固定資産評価基準に基づいて算出され、市区町村が評価額の決定をおこない、固定資産税額を納税者に通知する流れとなっています。

固定資産税の評価額と固定資産税の金額については、毎年市区町村が発行する「固定資産税納税通知書」に記載されていますが、市区町村窓口にて「固定資産課税台帳」を発行してもらうことで金額を確認することもできます。

マンションの所有形態を確認

固定資産税評価額の確認が終わったらマンションの所有形態の確認をおこないましょう。

建物の相続税評価額は、建物の所有形態によって評価額が変動するためマンションの所有形態を確認する必要があります。マンション1棟の全室を賃貸物件としている場合、評価額の計算は貸家の場合と同様に、以下の算式でおこなうことができます。

ただし、冒頭にもあるようにマンションの評価は建物部分と土地部分の合計となるため、貸家建付地としての評価の計算も忘れないようにしましょう。

また、区分所有マンションを所有している場合は、相続するマンションの一室と敷地権分の土地の評価額との合計額が相続税評価額となります。この際にマンションの共有部分について悩む場合がありますが、固定資産税評価額には共用部分の按分価額も含まれているため、加算の必要はありません。

それでは次に土地の相続税評価額の計算について詳しく確認していきましょう。

土地の相続税評価額はどのように計算する？

土地の相続税評価額の計算は「路線価方式」と「倍率方式」のいずれかによって評価額の計算をおこないます。また、土地の相続税評価額は土地の面積や利用価値によって変動します。これは、土地については同じ面積であっても、場所によって「使い勝手」などが異なるためです。そのため、

• 路線価
• 補正率

などの数値を用いて、適切な評価額を計算する仕組みとなっています。

次では路線価方式と倍率方式の具体的な計算方法について確認していきましょう。

路線価方式とは

路線価方式とは路線価が設定されている土地にのみ利用することができる計算方法であり、次の算式で計算をおこなうことができます。

路線価とは道路に面している土地の1㎡あたりの評価額のことをいい、国税庁が毎年発表している数値です。路線価の算定は公示価額や売買実績価額、不動産鑑定士による評価額などを参考に国が定めており、土地の利用価値などの高さがより反映されています。

ただし、路線価については一部の地域でしか設定されていないため、必ずしも路線価があるとは限りません。補正率とは土地ごとの利用価値（土地の事情）を相続税評価額に考慮させるための数値です。

そのため、補正率を用いることによって評価額の調整をおこなっています。また、上記の算式にもとづいて、路線価に面積と補正率を乗じて計算する方法が一般的ですが、補正率以外にも「加算率」と呼ばれる数値を乗じて計算をおこなう場合があります。

倍率方式とは

倍率方式とは路線価が設定されていない土地である場合に利用する計算方法であり、次の算式で計算をおこなうことができます。

固定資産税評価額に乗じる一定倍率については、各市区町村ごとに設定されており、土地の種類や利用状況などによって変動します。具体的な倍率の数値については国税庁ホームページで確認することができます。

土地の相続税評価額を計算する際は価格補正がよく発生する

土地の相続税評価額を計算する際には補正率が用いられる場合がありますが、具体的には次のような補正率があります。

そのほかにも様々な補正率がありますが、ここでは上記の補正率について詳しく確認していきます。

不整形地補正

不整形地とは土地の形状が正方形や長方形などの整形地ではない土地のことをいいます。土地の形状がいびつである場合は、建物を建てる際に建築方法などについて制限がかかる場合があるなど、土地を有効利用できないことがあります。

そのため、不整形地補正をおこなうことで適切な相続税評価額を計算することができます。不整形地の具体的な例としては、次のようなものがあります。

不整形地補正の具体的な数値については、1.00~0.6の範囲で定められており、国税庁ホームページで確認することができます。

奥行価格補正

奥行価格補正とは路線価が設定されている土地のうち、「奥行が長すぎる」「奥行が短すぎる」など、特定の基準に該当する場合に適用する補正のことをいいます。道路からの距離が極端に長い土地や短い土地などは、整形地と比較し価値が低くなる場合がほとんどです。

そのため、奥行距離の与える影響を評価額に反映させるために奥行価格補正が用いられます。奥行価格補正の具体的な数値については、路線価図を確認することで調べることができ、国税庁ホームページにて確認することができます。

側方路線影響加算

側方路線影響加算とは角地や準角地における立地上の利便性を評価額に反映させるための補正のことをいいます。一般的に角地や準角地などの土地は、

など、様々なメリットがあります。そのため、そのような立地上の利便性を評価額に反映させるために側方路線影響加算の補正率を用いることで、適切な評価額を計算することができます。

角地や準角地の相続税評価額は、正面路線と側方路線の2本の路線価を用いるため、路線が2本ある場合はどちらの路線が正面路線になるのかを判定する必要があります。具体的な計算方法は下記のとおりです。

1. 正面路線価／1㎡＝正面の路線価×正面の奥行価格補正率
2. 側方路線価／1㎡＝側方の路線価×側方の奥行価格補正率×側方路線影響加算率
3. 評価額＝(正面路線価／1㎡+側方路線価／1㎡) × 地積

なお、奥行価格補正率は下記の通りです。

マンションを相続した場合に適用できる控除や特例

相続税の申告をおこなう際は、さまざまな控除や特例を活用しながらおこないます。場合によっては相続税額を大きく減少させることができる場合もあるため、適用漏れなどがないように注意する必要があります。

ここではマンションを相続した場合に適用できる、3つの基本的な控除を中心に解説していきます。

基礎控除

相続税は一定額以上の財産を相続した場合に発生する税金となっており、その基準となる一定額というのは「基礎控除」のことをいいます。基礎控除は相続税を計算する際に誰でも適用できる控除であり、次の算式で計算することができます。

一般的に法定相続人が0人であることは珍しいため、法定相続人が1人である場合の基礎控除額は3,600万円（3,000万円＋1×600万円）となります。そのため、相続する財産が3,600万円未満である場合は相続税がかからないということになります。

小規模宅地の特例

小規模宅地の特例とは、居住用地や事業用地などの一定の土地を相続した場合に適用できる控除のことをいい、該当する土地であれば一定割合を評価額から減額することができます。

減額割合は土地の利用区分などによって区分されており、具体的に下記の表にもとづいて計算します。

引用：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

また、小規模宅地の特例は次のような場合に限り適用できるため注意が必要です。

• 配偶者や同居親族が引き続き居住する場合
• 事業を継続する場合

この他にも要件がいくつかあり、証明書類等を添付して申告する必要もあるため、適用する場合は必ず適用要件など詳細に確認するようにしましょう。

配偶者控除

配偶者控除とは、相続税を計算する際に配偶者のみが適用できる控除のことをいい、正式には「配偶者に対する相続税額の軽減」といいます。

相続税は相続財産から上記の基礎控除額を差し引いた残額がある場合に課税されますが、配偶者が取得した遺産については基礎控除とは別に控除が設けられており、配偶者控除を適用することで次の金額のいずれか多い金額までが非課税となります。

• 1億6,000万円
• 配偶者の法定相続分相当額

また、遺産総額が1億6,000万円以内の範囲であれば、遺産をすべて配偶者が相続することで相続税を0円にすることができます。ただし、相続税額が0円である場合においても相続税の申告が不要になるという訳ではなく、配偶者控除を適用するためには、相続税の申告期限内に申告をおこなう必要があるため、注意が必要です。

その他にも、

• 法的な夫婦であること
• 遺産分割協議が完了していること

といった条件もあるため、必ず確認するようにしましょう。

併せて確認しておきたい相続税の手続きの流れ

相続税の計算についてはいくつかのステップに分かれており、流れを理解しておくことでどの財産に対して、どの程度の税金が発生するのかを予測することができます。また、将来的に相続税が発生しそうなのであれば、事前に税金対策をおこなうこともできるため、まずは相続税の計算の流れを理解しておきましょう。

相続財産の集計

はじめに相続財産の集計をおこないます。集計する相続財産は被相続人ごとに異なり、

といった所有するすべての財産を集計します。最初のステップですが、この段階で財産の集計漏れなどが起こってしまうと、最終的な相続税額にも大きく影響を与えるため慎重におこなうようにしましょう。

また、財産を集計する際には、それぞれの資産を金額に換価する作業があり、これを「財産評価」といいます。財産評価では土地や建物だけでなく、財産の種類ごとに定めれれた方法で評価する必要があり、誤った方法で財産評価をおこなわないように注意が必要です。

基礎控除の計算

相続財産の集計後は基礎控除を計算します。基礎控除の金額は相続税の申告が必要であるかどうかを判断する基準となるため、計算の間違いがないように注意しましょう。

基礎控除の計算は次の算式でおこなうことができます。

上記の算式で求めた基礎控除額を正味相続財産から差し引き、相続税が課税される「課税遺産総額」を計算します。

相続税総額の計算

相続税の計算では遺産の総額に税率を乗じるのではなく、課税遺産総額を法定相続分を元に按分し、それぞれの金額に相続税率※1を乗じます。

※1　相続税率は以下のとおりです

各人の相続税額の計算および納税額の確定

相続税の総額を計算した後は、総額を実際の相続割合に応じて按分します。そのため、相続税の納付税額を計算するためには、相続財産を「だれに」「どの財産を」相続させるのかを決めておく必要があります。

上記の表を見てわかるように、配偶者控除を適用することで配偶者の納税額が0円になっています。本来であれば多額の相続税が発生する場合でも、それぞれの控除を適切に活用することで、最低限の納税で済ませることも可能になります。

まとめ

相続税評価額の計算はマンションだけに限らず、非常に複雑で難易度が高いものといえます。相続税の申告手続きでは資産ごとに評価方法が設けられており、その中でもさらに細かく評価方法が区分されている場合もあります。そのため、素人がおこなうことは非常にリスクが高いだけでなく、誤った知識で相続税の申告をおこなってしまうと、

• 本来適用できる控除や特例が適用できていない
• 相続割合などを工夫して相続税額を抑えられていない

など、税負担を大きく増加させてしまう可能性もあります。また、評価方法や税金の計算に誤りがある場合は、加算税や延滞税などのペナルティが発生する可能性もあり、このようなリスクを少しでも回避させるためにも、相続手続きなどは税理士などの専門家に相談しながら進めるようにしましょう。

税理士 友野祐司

税理士法人レガシィ勤務を経て2011年に響き税理士法人に入社、相続税専門の税理士として、横浜を中心に相続税申告のサポートをを行っています。どこよりも、素早い対応を心がけておりますので、少しでも相続税に関して、不安や疑問がありましたらお気軽にご相談ください。