換価分割と代償分割は、遺産を現物で分割をする原則的な現物分割と比較をすると、いずれも特徴的な分割方法であり、現物分割よりも現預金を取得する人が増えるため、公平性が保ちやすいといわれています。
今回は換価分割と代償分割の違い、換価分割について詳しくご紹介いたします。
目次
換価分割とは
換価分割とは
遺産の分け方には、現物分割、換価分割、代償分割があります。
現物分割では、その名の通り遺産を全ての相続人が現物で取得する方法であることに対して、換価分割、代償分割では現物を取得せずに現預金を取得する相続人がいることが大きく異なります。
現預金を配分される相続人がいる換価分割とは、相続した遺産を売却して金銭に換え、この金銭を相続分に応じて分割する方法です。
つまり現物を取得する相続人は存在せず、全ての相続人が現預金で相続財産を取得するになります。
代償分割との違い
同じように現預金を配分される相続人がいる代償分割ですが、代償分割では相続人代表者が現物を取得して、その他の現物を取得していない相続人に対して代償金を支払う方法で遺産分割が行われます。
よって代表者は現物を取得し、相続時において現物が遺される点が代償分割との大きな違いです。
換価分割のメリット
現物分割、代償分割と比較をした換価分割のメリットをご紹介いたします。
メリット①公平な遺産分割をすることが出来る
遺産に不動産等が含まれている場合、現物分割を行うと相続時点での評価額での分配においては共有名義にすること等で公平に行うことが出来ますが、不動産を相続したくない人が含まれる場合や、その後の不動産の価値の増減によっては将来的には公平性が保たれない場合があります。
また代償分割では現物分割と比較をすると不動産を相続したくない人が含まれる場合には、不動産を相続したい人が代表者となり不動産を取得することで、その点は解消をされますが、相続人の全員が不動産を相続したくない場合は代表者を選定することが出来ない、またその後の不動産の価値の増減によっては支払われる代償金との公平性が保たれない場合があります。
現物分割や代償分割と公平性で比較をした場合には、相続時点においても、将来的にも公平性が最も保たれるのが、遺産を換金し相続人間で分ける換価分割でありメリットであるといえます。
メリット②次世代への不動産相続問題を解消することが出来る
上記と同様に遺産に不動産等が含まれ、現物分割や代償分割を選択した場合は、その不動産の現物は遺ります。
現物分割や代償分割により不動産を取得した人が、その不動産を保持したまま亡くなった場合、その不動産をどのように遺産分割をするのか、と次世代の相続人は再度頭を悩ますことになります。
不動産の価値が上がり多くの相続人が取得をしたいと考える場合、不動産の価値が下がり多くの相続人が取得をしたくないと考える場合、どちらの場合においても不動産を遺すことは相続人間で争いになることが考えられます。
そのような問題をあらかじめ解消しておく手段としても、換価分割は有効であり、メリットであるといえます。
デメリット
換価分割は必ずしもメリットだけがある遺産分割の最善策とはいえません。
デメリットを把握しながら、どの方法が良いかを選択する必要があります。
現物分割、代償分割と比較をした換価分割のデメリットをご紹介いたします。
デメリット①不動産等を遺すことが出来ない
現物分割、代償分割では不動産の現物を遺すことが出来ますが、換価分割では換金をする必要があるため、現物を遺すことが出来ません。
故人の想いとして保有し続けたいという気持ちの面での整理がつかない場合であっても換金をしなくてはならない、その不動産が収益物件である場合には将来的な不動産収入を手放す必要があることが、デメリットであるといえます。
デメリット②現物を売却するための手続きや費用が必要になる
現物分割や代償分割では現物を遺すため、相続時点での現物の売却手続きや、費用は必要となりません。
しかし換価分割では換金をする必要があるため、相続税の申告手続きや納税資金の準備と並行して売却手続きや売却のための費用の準備をする必要があります。
例えば不動産を売却するために不動産会社を利用する場合、その不動産会社の選定から始まり仲介や売却に至るまで、様々な手続きが必要であることの他、不動産会社に支払う仲介手数料等が必要となります。
このように売却するための手続きや費用が必要となることがデメリットであるといえます。
換価分割の手順
換価分割の全体の流れ
換価分割は、現物を売却することが他の分割方法と異なる特徴であることから、売却までの流れをご紹介いたします。
①相続人全員で換価分割について合意する
換価分割を行うためには、不動産等を第三者に対して売却をする必要があります。
この不動産等は相続開始時点で遺産分割が完了していない時点では、遺産に属する不動産は全相続人の共有のものとなります。
よって、不動産の売却には相続人全員の合意が必要となります。
②遺産分割協議書の作成
相続開始時点では、被相続人が不動産等の登記名義人であるため、この名義人を変更する登記の必要があります。
この名義人は相続人共同又は相続人代表者とすることが出来ます。
被相続人から相続人への所有権移転登記手続きを行うためには、遺産分割協議書が添付書類として必要です。
遺産分割協議書には換価分割をすること、誰が不動産等を取得するかを明記し、相続人全員が署名、押印をする必要があります。
③登記名義を被相続人から相続人に変更
遺産分割協議書を作成し、その規定内容に従って、暫定的に被相続人から相続人へと所有権移転登記を行います。
④不動産等の売却
不動産等の売却先を選定し、不動産売買契約書を締結します。
その契約書通りに売主である相続人から買主へと所有権移転登記手続きを行うことで、不動産の売却が完了します。
⑤不動産等の売却代金の分配
不動産等の売却代金の分配を、遺産分割協議書の規定内容に従って行います。
共同で登記する場合
上記②の通り、不動産等の名義は相続人共同又は相続人代表者することが出来ます。
共同で登記する場合のその持分割合は、遺産分割協議で決まった売却代金の分配割合に従った持分となります。
共同で登記する場合には、売却時においても相続人全員の合意が必要です。
このことから、売却条件に合意できない人が相続人に発生した場合や、相続人が認知症を発症した場合、相続人が死亡した場合等は、売却までに時間が要する可能性があることが注意点として挙げることが出来ます。
代表者で登記する場合
一方で不動産等の名義を相続人代表者とする場合には、他の相続人は、代表相続人に対し売買契約の締結や手付金、残代金の受領など売買契約に関する一切の権限を委任することになります。
よって登記手続きや売却手続きにおいて、共同での登記よりも手間が少なくなりますが、委任していることから、他の相続人の意見が反映されにくいことが注意点として挙げることが出来ます。
特例と換価分割
相続税の特例
相続税の申告においては相続税を減額させるための様々な特例を使用することが出来ます。
そのうち居住用の住宅のために利用をしていた土地対して適用をされる小規模宅地等の特例は、土地を相続する多くの人が相続税を減額させるために適用をします。
小規模宅地等の特例とは、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等のうち一定のものがある場合には、その宅地等のうち一定の面積までの部分については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合で減額することが出来るものです。
例えば、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等では、330㎡を限度として80％減額されます。
小規模宅地の特例は、換価分割の場合においても売却が予定されている不動産の土地について、申告期限までに所有権を有していれば適用をすることが出来ます。
相続税の計算上は売却代金の取得した割合に応じて各相続人が対象財産を按分取得したことになります。
このことから、小規模宅地の特例の適用をすることが出来る相続人が換価分割において一時的に所有権を持つことが、相続税を減額させるポイントであるといえます。
所得税の特例
所得税は相続税とは関連の無いように思われますが、換価分割を行った場合には、不動産等の売却益も売却代金の取得した割合に応じて各相続人が取得したものと考え、譲渡所得に分類をされます。
所得税も相続税と同様に減額させるための様々な特例を使用することが出来ます。
売却した不動産に対する特例として、被相続人の居住用財産を売ったときの特例、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例があります。
被相続人の居住用財産を売ったときの特例は、空き家特例ともいわれ、被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと等を条件に、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することが出来るものです。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除は、マイホーム特例ともいわれ、自分が住んでいる家屋であること等を条件に、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することが出来るものです。
よって被相続人と同居をしていた相続人がいる場合には、同居をしていた相続人がマイホーム特例を適用することが出来るため、その適用をすることがすることが出来る相続人が換価分割において一時的に所有権を持つことが、所得税を減額させるポイントであるといえます。
まとめ
上記のように、換価分割は公平性を保つことでは優れた遺産分割方法ですが、手続きのために誰の名義で遺産を取得したことにして売却を行うのか、相続税や所得税の節税のためにはどのように分割を行うべきか等と、様々な考慮すべき点があります。
このようなことから一般的に相続は難しいと捉えられています、ご不明な点がございましたら、弊社までお気軽にご相談ください。
戸田譲三税理士事務所（現税理士法人みらいパートナーズ）、富士通株式会社 社内ベンチャー企業 勤務を経て2004年 桐澤寛興会計事務所 開業その後、2012年に響き税理士法人に組織変更。相続相談者様の悩みに寄り添うサービスを心がけている。
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