知らないとまずい!小規模宅地等の特例の「同居要件」とは?

税理士友野
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相続または遺贈により相続人が取得した居住用宅地または事業用土地については、相続税の課税対象額を最大で80%削減する効果のある「小規模宅地等の特例」という相続税法上の特例が設けられています。

この特例は強力な効果を持ちますが、生前贈与を含めた贈与の場合は適用を受けられないこと、相続税額が0円であっても期限までに申告書等を提出する必要があること、「同居要件」などの適用要件が少し複雑でわかりにくいという欠点もあります

この記事では、小規模宅地等の特例の効果、範囲、及び適用要件を解説した上で、適用要件のうち「同居要件」について詳しく解説します。最後に、小規模宅地等の特例の適用を受けるための手続を簡単に解説します。

小規模宅地等の特例の要件と効果

「小規模宅地等の特例」とは

「小規模宅地等の特例」とは、「相続した小規模居住用宅地・事業用土地に関する価額の特例」とも言われる相続税法上の特例のことです。

小規模宅地等の特例の要件と効果を一言でいうと、相続や遺贈によって取得した財産のうち、相続開始直前において被相続人または同一生計の親族の居住または個人事業に使っていた土地があるときは、その土地に対する相続税の額が結果的に減額されるというものです。土地に対する課税対象額が最大で80%減る(課税対象となるのは残りの20%部分のみ)という非常に強力な効果を持っている特例ですが、適用の要件を満たすための注意点もあります。

以下では、特例の効果、範囲、適用要件の順に詳しく解説します。

特例の効果

小規模宅地等の特例は、土地に対する課税対象額が最大で80%減る効果があります。

例えば
相続財産が相続税評価額18,000万円の居住用宅地(200平米)のみ、相続人が被相続人の子ども1人のみの場合は、小規模宅地等の特例の適用を受けるときの相続税額は0円、小規模宅地等の特例の適用を受けないときの相続税額は4,060万円です。

減額される割合はその土地が居住用か事業用かによって異なり、事業用の場合は更にどのような用途で使われる土地かによって異なります。居住用の場合の減額割合は80%で、事業用の場合の減額割合は次のとおりです。

用途 貸付先 減額割合
貸付用以外 80%
貸付用 被相続人と親族が主たる株主である法人への貸付 80%
上記以外 50%

被相続人と親族が主たる株主である法人へ貸し付けていた土地の減額割合が80%なのは、事業形態の選択(個人事業か法人)によって減額割合に差が出ないための配慮です。

特例の範囲

特例が適用されるのは、土地と土地に関する権利(借地権など)です。被相続人が借地の上に建物を建てていた場合であっても、その土地を借りる権利について小規模宅地等の特例が適用できます。なお、同じ「土地」であっても、不動産業を営んでいた被相続人が所有する販売用の土地は特例の範囲外ですのでご注意ください。

また、この特例は「小規模」な土地に適用されますから、小規模ではない部分については特例の適用範囲外です。具体的な面積制限は次のとおりです。居住用宅地の330平米は中途半端な面積ですが、これは330平米が100坪に相当するためです。居住用宅地は100坪までが適用対象と考えても大きな問題はありません。

居住用or事業用 事業用の用途 貸付先 限度面積
居住用 330平米
事業用 貸付用以外 400平米
貸付用 被相続人と親族が主たる株主である法人への貸付 400平米
上記以外 200平米

限度面積を超える土地であっても限度面積までは特例の適用を受けることができます。

例えば
相続財産が相続税評価額18,000万円の居住用宅地のみ、相続人が被相続人の子ども1人のみの場合を考えます(「特例の効果」で紹介したものと同じ事例です)。

この宅地の面積が330平米だったときは、宅地の全部に対して小規模宅地等の特例の適用を受けられ、「特例の効果」で紹介したとおり相続税額は0円となります。一方、居住用宅地の面積が660平米だったときは宅地の半分(330平米)に対して小規模宅地等の特例の適用を受けることになるので、相続税の課税価格は9,000万円+9,000万円×20%の10,800万円となり、ここから基礎控除額(3,600万円)を引いた残額に対して相続税が課税されます。具体的な相続税額は1,460万円です。

特例の適用要件

最後に特例の適用要件を解説します。小規模宅地等の特例の適用要件で最も基本的かつ重要な要件は、「土地を相続または遺贈により取得した」というものです。ここに「贈与」は含まれていないため、生前贈与によって土地を取得した場合は小規模宅地等の特例の適用を受けることはできません。相続時精算課税制度を選択している場合も同様ですのでご注意ください。

次に、個別の適用要件を居住用宅地、事業用土地に分けて解説します。まず、居住用宅地の適用要件は次のとおりです。

宅地 宅地を取得した人 適用要件
被相続人が居住していた宅地 被相続人の配偶者 なし
被相続人と同居していた親族
  • 取得者が居住を継続すること
  • 取得者が所有を継続すること
被相続人と別居していた親族 【取得者に関する要件】

  • 取得者が所有を継続すること
  • 取得者が日本国籍を有すること(原則)
  • 取得者が、相続の3年前から現在までに取得者、取得者の親族である一定の者などが所有する家屋に居住したことがないこと
  • 取得者が、相続時に居住していた家屋をこれまでに所有したことがないこと

【被相続人などに関する要件】

  • 被相続人に配偶者がいないこと
  • 被相続人死亡時に被相続人と同居していた親族がいないこと
被相続人と同一生計の親族が居住していた宅地 被相続人の配偶者 なし
被相続人と同一生計だった親族
  • 居住を継続すること
  • 所有を継続すること

土地を取得した人が被相続人の配偶者であれば無条件で適用を受けることができますが、被相続人と同居あるいは同一生計だった親族は居住と所有を継続する要件が、被相続人と別居していた親族はさらに多くの要件が課されており、これらの要件をクリアしないと小規模宅地等の特例の適用を受けることはできません。

実務上は、これらの要件のうち、「被相続人と同居していた親族」の「同居」の解釈と、「被相続人と別居していた親族」に課された要件の充足性が大きな論点となります。「同居」の解釈についてはこの記事で、「被相続人と別居していた親族」に課された要件の充足性については別の記事で、それぞれ詳しく解説します。

次に、事業用土地の適用要件は次のとおりです。

土地の用途(大分類) 土地の用途(中分類) 適用要件
貸付用以外 被相続人の事業用
  • 被相続人の親族が被相続人の事業を承継し、かつその事業を継続すること
  • 事業を承継した親族がその土地を継続して所有すること
被相続人と生計を一にする親族の事業用
  • 被相続人と生計を一にする親族が事業を継続すること
  • その親族がその土地を継続して所有すること
貸付用(被相続人と親族が主たる株主である法人への貸付) 【法人に関する要件】

  • その法人の発行済株式の50%超を被相続人と被相続人の親族が保有していること

【法人に関する要件】

  • その法人の役員であること
  • 親族がその土地を継続して所有すること
貸付用(上記以外) 被相続人の事業用
  • 被相続人の親族が被相続人の事業を承継し、かつその事業を継続すること
  • 事業を承継した親族がその土地を継続して所有すること
被相続人と生計を一にする親族の事業用
  • 被相続人と生計を一にする親族が事業を継続すること
  • その親族がその土地を継続して所有すること

以上、小規模宅地等の特例の効果、範囲、適用要件を解説しました。次に、この記事の主題である、被相続人が居住していた宅地に関する「同居要件」について詳しく解説します。

同居要件とは

同居要件の充足が必要なケース

居住用宅地に関する小規模宅地等の特例の適用要件につき、被相続人が居住していた宅地を被相続人と同居していた親族が取得した場合は2つの要件を満たすことが必要であることを解説しました。

2つの要件、すなわち①その宅地を取得した親族が相続開始の直前から相続税の申告期限まで継続してその家屋に居住したことと、②取得した親族が相続税の申告期限まで継続してその宅地を所有したことの要件を満たすか否かの判断はいずれもシンプルですが、判断が難しいのは「被相続人が居住していた」と「同居していた」の部分です(以下、これら二つを合わせて「同居要件」といいます)。

同居要件の判定クイズ

突然ですがクイズを出題します。次の4つのケースのうち、同居要件を満たすものいくつあるでしょうか(すべて相続人が相続により当該宅地を取得したものとします)。

ケース1

(老人ホーム暮らし)

被相続人と相続人(被相続人の長女)は被相続人が所有する一軒家に長年同居していたが(生計は別)、被相続人が要介護認定を受けたため数年前から被相続人は養護老人ホームで暮らしており、被相続人が死亡したとき当該一軒家には長女が一人で居住していた。

ケース2

(単身赴任)

被相続人と相続人(被相続人の長男)とその妻は被相続人が所有する一軒家に同居していたが(生計は別)、相続人は数年前から他府県へ単身赴任しており、被相続人が死亡したとき当該一軒家には被相続人と相続人の妻が居住していた。

ケース3

(二世帯住宅)

被相続人と相続人(被相続人の長男)は被相続人が所有する土地の上に二世帯住宅を建てた。

家屋は二階建てで、構造上区分されているが、家屋の登記名義人はすべて被相続人である。

被相続人が死亡したとき当該二世帯住宅には被相続人と相続人が居住していた。

ケース4

(通い介護)

被相続人と相続人(被相続人の次女)は相続人の結婚を機に長年別居していたが、被相続人が要介護状態となったことを受け、頻繁に被相続人宅を訪問して介護をするようになった。

被相続人が死亡する直前には連日泊まり込みの介護を行っていた。

ヒントは、「物理的に同じ家屋に居住していなくても、実質的に同居しているのと同じと見られるかどうか」です。

判定クイズの回答

クイズの回答は次のとおりです。

ケース1

(老人ホーム暮らし)

同居要件を満たす。

ケース2

(単身赴任)

同居要件を満たす。

ケース3

(二世帯住宅)

同居要件を満たす。

ケース4

(通い介護)

同居要件を満たさない。

以下、ケース1からケース4について、詳しく解説します。

判定クイズの解説

ケース1

ケース1は、被相続人が死亡したときに相続人と同居していないパターンです。小規模宅地等の特例を規定している租税特別措置法(以下「措置法」といいます)69条の4第1項によれば、相続により取得した居住用宅地に小規模宅地等の特例が適用されるのは次の場合です。

個人が相続により取得した財産のうちに、当該相続の開始の直前において、当該相続に係る被相続人または当該被相続人と生計を一にしていた当該被相続人の親族の居住の用(居住の用に供することができない事由として政令で定める事由により相続の開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていなかった場合における当該事由により居住の用に供されなくなる直前の当該被相続人の居住の用を含む)に供されていた宅地等がある場合

つまり、被相続人が死亡する直前において被相続人または被相続人と同一生計の親族が居住していないと、小規模宅地等の特例の適用を受けられないのが原則です。ただし、例外として、「居住の用に供することができない事由として政令で定める事由」に該当すれば、「死亡する直前において居住していたこと」という要件が「居住の用に供することができなくなる直前において居住していたこと」という要件に変わります。ここで、当該政令(措置法施行令40条の2第2項)によれば、次の事由が「居住の用に供することができない事由として政令で定める事由」に該当します。

  1. 介護保険法に規定する要介護認定を受けていた被相続人が次に掲げる施設に入所をしていたこと

イ. 老人福祉法に規定する養護老人ホーム・・・(省略)

ロ. (以下省略)

  1. (省略)

ケース1では、被相続人は要介護認定を受けて養護老人ホームに入居していたため、措置法施行令40条の2第2項1号イの要件に該当します。よって、「居住の用に供することができなくなる直前において居住していたこと」という要件を満たせば良くなるところ、このケースではこの要件を満たすため、ケース1では同居要件を満たすと結論づけることができます。

ケース2

ケース2も、被相続人が死亡したときに相続人と同居していないパターンですが、相続人が当該家屋に居住していない点でケース1とは異なります。

措置法69条の4第3項2号によれば、ケース2において小規模宅地等の特例の適用を受けるためには次の要件を満たす必要があります。

被相続人等の居住の用に供されていた宅地で、次に掲げる要件のいずれかを満たす当該被相続人の親族が相続により取得したものをいう。

イ. 相続開始の直前において当該宅地等の上に存する当該被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物(当該被相続人、当該被相続人の配偶者または当該親族の居住の用に供されていた部分として政令で定める部分に限る。)に居住していた者

ロ. (省略)

ケース2においては、被相続人が死亡する直前において相続人は単身赴任中ですから、「相続開始の直前において当該宅地等の上に存する当該被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた者」には該当しないように思われます。

しかし、国税庁の質疑応答事例によれば、単身赴任という特殊事情が解消したときはその相続人の配偶者と起居をともにすることになると認められる家屋といえる場合については、「居住していた者」と見ることができるとしているため、ケース2では同居要件を満たすと結論づけることができます。

出典:国税庁ホームページ 質疑応答事例

ケース3

ケース3は二世帯住宅のパターンです。ケース3の場合は、構造上区分された二世帯住宅に居住することが「同居」といえるかがポイントです。

この点、ケース2で引用した措置法69条の4第3項2号にいう「当該被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物(政令で定める部分に限る。)」について、措置法施行令では次のとおり規定しています(措置法施行令40条の2第13項)。

区分 政令で定める部分
被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物が建物の区分所有等に関する法律第一条の規定に該当する建物である場合 当該被相続人の居住の用に供されていた部分
前号に掲げる場合以外の場合 被相続人または当該被相続人の親族の居住の用に供されていた部分

さらに、上記施行令の解釈は、措置法通達69の4-7の4で提供されています。

措置法令第40条の2第13項に規定する「建物の区分所有等に関する法律第1条の規定に該当する建物」とは、区分所有建物である旨の登記がされている建物をいうことに留意する

つまり、区分所有建物である旨の登記がされているか否かによって、小規模宅地等の特例の適用を受けられる範囲が変わります

区分所有登記がされている場合は被相続人所有部分にのみ適用を受けることができますが、されていない場合は宅地全体に対して特例の適用を受けることが可能です。ケース3の場合、家屋の登記名義人はすべて被相続人ですから、宅地全体に対して特例の適用を受けることが可能です。

ケース4

ケース4は通い介護のパターンです。ケース4の場合は、通い介護が「同居」といえるかがポイントです。

この点、たとえ介護のために連日寝泊まりしていたとしても、生活の拠点はその家屋ではないため、通い介護は「同居」とは言えません。よって同居要件を満たすことはできず、小規模宅地等の特例の適用を受けることができません。

以上、各ケースについて解説しました。最後に、特例の適用を受けるための手続を簡単に解説します。

特例の適用を受けるための手続

相続税申告書の提出

特例の適用を受けるためには、相続税の申告書と必要書類を期限(被相続人の死亡から10か月以内)までに提出する必要があります。特例の適用を受けた結果、相続税額が0円になったとしても申告書等の提出は必須ですのでご注意ください。

必要書類の提出

小規模宅地等の特例の適用を受ける場合は、法定相続情報一覧図の写し(相続人全員の戸籍謄本でも可)、遺言書または遺産分割協議書の写し、相続人全員の印鑑証明書を申告書に添付して提出する必要があります。

また、被相続人が老人ホームに入居していた場合は①被相続人の戸籍の附票の写し(被相続人の戸籍が作成されてから死亡により除籍されるまでの住所が記載されているもので、本籍地の市町村役場で交付を受けることができます)、②被相続人の介護保険被保険者証の写し、③老人ホームとの契約書の写しが必要です。必要書類について、詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。

出典:国税庁ホームページ 相続税申告時の必要書類

まとめ

以上、小規模宅地等の特例の効果・範囲・適用要件、適用要件の一つである「同居要件」、特例の適用を受けるための手続を解説しました。

小規模宅地等の特例は強力な効果を持っている特例ですが、適用要件が少しわかりにくいため、適用要件を勘違いしてしまう可能性もあります。勘違いの結果、適用を受けられなくなるとかなり大きな金銭的ダメージを受けるので、ご自身や親族が適用要件を充足するかご不安な方は、ぜひお近くの税理士にご相談されることをおすすめします。

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ABOUT US
税理士 友野祐司
税理士法人レガシィ勤務を経て2011年に響き税理士法人に入社、相続税専門の税理士として、横浜を中心に相続税申告のサポートをを行っています。どこよりも、素早い対応を心がけておりますので、少しでも相続税に関して、不安や疑問がありましたらお気軽にご相談ください。