古い知識だとまずい!法改正で厳格化された小規模宅地の特例 家なき子特例とは

税理士友野
税理士友野

相続または遺贈によって取得した宅地の課税対象額を最大80%削減できる「小規模宅地の特例」は、被相続人と同居または同一生計の親族だけでなく、被相続人と別居していた親族であっても一定の要件を満たせば適用を受けることができます。

そして、被相続人と別居していた親族が適用を受けるケースを特に「家なき子特例」と呼びます。家なき子特例の趣旨は「相続人の居住の継続のため」ですが、強力な節税効果を狙い、実質的に自宅を持っているにもかかわらず持ち家がない状況を意図的に作出して家なき子特例の適用を受ける人が続出しました。

この状態を放置することは家なき子特例の趣旨に即さないため、平成30年度税制改正によって家なき子特例の適用要件が厳格化され、①自宅の名義を自分の子どもや会社にする方法や、②自宅を売却してリースバックする方法が封じ込められました。この改正によって、「実質的に自宅を持っているにもかかわらず持ち家がない状況を意図的に作出して家なき子特例の適用を受けること」はできなくなりました。

この記事では、小規模宅地の特例及び家なき子特例の効果と要件を解説した上で、平成30年度改正による改正点、改正の理由、及び改正の影響を解説します。

最後に、家なき子特例の適用を受けるための手続を簡単に解説します。なお、この記事は居住用宅地に対する特例のみを解説するため、通常使用する用語である「小規模宅地等の特例」から「等」を消して、「小規模宅地の特例」という用語を用いています。

小規模宅地の特例と家なき子特例

小規模宅地の特例とは

まずは小規模宅地の特例の効果と要件について簡単に解説します。小規模宅地の特例は相続税法上の課税の特例で、その効果と適用要件は次のとおりです。

効果 宅地(330平米まで)に対する相続税の課税対象額が80%削減される
適用要件
  • 宅地を相続または遺贈により取得したこと(贈与による取得は適用対象外)
  • 被相続人または被相続人と同一生計の親族が居住していた家屋が建っている宅地であること
  • 宅地を取得したのが一定の親族であること
  • 相続税の申告期限(被相続人が死亡してから10か月以内)までに、小規模宅地の特例の適用を受ける旨を示した相続税の申告書と必要書類を税務署へ提出したこと
  • その他、ケースごとに必要な要件を満たすこと

「その他、ケースごとに必要な要件を満たすこと」という点につき、宅地を取得したのが被相続人の配偶者であれば無条件で小規模宅地の特例の適用を受けることが可能です。

一方、宅地を取得したのが次のいずれかの人である場合は、①その宅地を取得した親族が相続開始の直前から相続税の申告期限まで継続してその家屋に居住したこと(継続居住要件)、②取得した親族が相続税の申告期限まで継続してその宅地を所有したこと(継続所有要件)の両方を満たす必要があります。

  • 被相続人が居住していた家屋の宅地を被相続人と同居していた親族が取得した場合の、その親族
  • 被相続人と同一生計の親族が居住していた家屋の宅地を当該同一生計の親族が取得した場合の、その親族
一点目の具体例は、被相続人と被相続人の息子が同居していた家屋の土地を相続でその息子が取得したケース、二点目の具体例は、被相続人の娘(無職)が居住していた家屋の宅地を相続でその娘が取得したケースです。

また、被相続人の居住していた家屋の宅地を取得したのが被相続人と別居していた親族であった場合は、さらに多くの要件を満たすことが必要です。この要件を満たした相続人が小規模宅地の特例の適用を受けることを、特に「家なき子特例」と呼びます。なお、「家なき子特例」は公式あるいは正式な用語ではなく、税務業界の業界用語です(元ネタは、「同情するなら金をくれ」のセリフで有名なドラマだと思われます)。

この家なき子特例について、以下で詳しく解説します。

家なき子特例とは

現行法(平成30年改正後)においては、被相続人と別居していた親族が被相続人の居住していた家屋の宅地を取得した場合、次の6要件をすべて満たすことで小規模宅地の特例の適用を受けることができます。

【宅地の取得者に関する要件】

① 取得した宅地を相続開始時から相続税の申告期限まで所有していること

② 「居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない者」に該当しないこと

③ 相続開始時に取得者が居住している家屋につき、これを相続開始前のいずれの時においても所有していないこと

④ 相続開始前3年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族または取得者が主要な株主である一定の法人が所有する家屋に居住したことがないこと

【被相続人に関する要件】

⑤ 被相続人に配偶者がいないこと

【その他の要件】】

⑥ 相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた被相続人の相続人(相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合の相続人)がいないこと

④の要件が、「相続の3年前から現在まで自己所有の家屋を持っていない」というものであり、この点をもって「家なき子特例」と呼ばれるようになりました。

平成30年度税制改正事項以外の留意点

要件の③と④は平成30年度税制改正事項であり、この二点は後ほど詳しく解説するため、まずは③と④以外の要件の留意点について簡単に解説します。

①は平成22年度税制改正で追加された要件で、被相続人と同居していた親族が宅地を取得した場合等にも同じ要件が課せられています。この要件があるのは、小規模宅地の特例の制度趣旨が「居住の継続への配慮」にあるためです。
②は取得者が日本国籍を持っているのであれば問題なく充足するため特に考慮する必要はない要件ですが、取得者が日本国籍を持っていない場合は注意が必要です。②の要件の「居住制限納税義務者」とは相続により財産を取得したときに日本に住所を持っておりかつ過去15年で日本に住所があった期間の合計が10年以下である外国籍の人などをいい、「非居住制限納税義務者」とは相続により財産を取得したときに日本に住所を持っていない外国籍の人などのことをいいます。この要件があるのも、①と同じ理由です。
⑤は非常にわかりやすい要件ですが、勘違いして覚えている人も多いので注意が必要です。家なき子特例は被相続人の配偶者が存命のときは使えません。残された配偶者が死亡したときにはじめて適用できる特例ですのでご注意ください。
⑥も非常にわかりやすい要件ですが、カッコ書きに注意が必要です。被相続人に子どもが二人いて、一人は同居、もう一人は別居している場合、同居の子どもが相続放棄をしたとしても、別居の子どもが小規模宅地の特例の適用を受けることはできません。同居の子どもが相続放棄し、別居の子どもが単純承認するというケースはあまり想定されませんが、もしあった場合はカッコ書きを見落とすと大変なことになります。

以上、③と④以外の要件の留意点について簡単に解説しました。次に、家なき子特例の趣旨を踏まえた上で、③と④の要件について詳しく解説します。

家なき子特例の趣旨

家なき子特例は、配偶者に先立たれた老親が死亡した後、その老親が居住していた空き家と宅地をその子どもが相続により取得して、その宅地の上に住み続けることを想定して作られた特例です。

相続発生時には別の場所にアパートなどを借りていても、いつかは先祖から受け継いできたその宅地に戻ってくる人に相続税を満額で課すと、相続税が支払えずにその宅地を手放さざるを得ないケースも出てきます。そういった人への配慮として家なき子特例が設けられましたが、小規模宅地の特例の効果が強力であるためか、特例の趣旨からすると特例の適用を受けさせるべきではない人の中に、名義や法形式をこねくり回してなんとかこの特例の適用を受けようとする人が出現しました

そういった、「名義や法形式をこねくり回してなんとかこの特例の適用を受けようとする人」に対して特例の適用を受けられないようにしたのが、平成30年度税制改正による家なき子特例の改正です。

家なき子特例の改正

平成30年度税制改正による厳格化

家なき子特例につき、平成30年度税制改正前と改正後の要件は次のとおりです。

改正前 改正後
取得した宅地を相続開始時から相続税の申告期限まで所有していること 同左
「居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない者」に該当しないこと 同左
相続開始時に取得者が居住している家屋につき、これを相続開始前のいずれの時においても所有していないこと
相続開始前3年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者が所有する家屋に居住したことがないこと 相続開始前3年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族または取得者が主要な株主である一定の法人が所有する家屋に居住したことがないこと
被相続人に配偶者がいないこと 同左
相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた被相続人の相続人(相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合の相続人)がいないこと 同左

改正は二点で、一点目は③の要件が追加された点、二点目は④の要件に「取得者の三親等内の親族または取得者が主要な株主である一定の法人」が追加された点です。③と④の要件には一部重複している箇所もありますが、これは意図的な重複です。

財務省の「平成30年度税制改正の解説(租税特別措置法(相続税・贈与税関係)の改正)」によれば、③の要件だけでは被相続人が孫に遺贈した場合に対応できず、④の要件だけでは家屋を「取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族または取得者が主要な株主である一定の法人」以外の近しい人に譲渡する場合に対応できないため、重複を恐れずに③と④の両方の要件を規定したとのことです。

出典:財務省ホームページ 平成30年度税制改正の解説

この二点の改正が行われた理由と改正の影響について詳しく解説します。

改正の理由

この二点の改正が行われたのは、家なき子特例が「居住を継続」した場合に相続税負担が軽減されるという趣旨であるにもかかわらず、この趣旨から逸脱した特例の適用が横行したためです。具体的には、「相続開始前3年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者が所有する家屋に居住したことがないこと」という規定を逆手にとって自宅の名義を取得者の子どもや取得者がオーナーをつとめる会社の名義に変更したり、「所有する家屋」という規定を逆手にとって一度取得した家屋を他の親族などに売却した上でリースバックしたりする方法が見られたため、そのような方法を封じ込めるのが改正の理由です。

この点、前掲の「平成30年度税制改正の解説」に記載された改正の趣旨は次のとおりです(下線は筆者の手によります)。

特定居住用宅地等の要件のうち、勤務の都合等により被相続人と同居できず、かつ、持ち家を持たない相続人が被相続人の死亡後に被相続人が居住の用に供していた家屋に戻る場合を想定した要件について、既に自己の名義の家屋を持っている相続人が、その家屋を譲渡や贈与により自己又はその配偶者以外の名義に変更し、居住関係は変わらないまま、持ち家がない状況を作出して被相続人が居住の用に供していた宅地等について本特例を適用することも可能となっていました

また、自らは家屋を所有しない孫に対して被相続人が居住の用に供していた宅地等を遺贈することにより本特例を適用するケースも指摘されていました。相続人の居住の継続のためという本特例の趣旨に照らすと、このようなケースは自己が居住する家屋を実質的に維持したまま、被相続人が居住していた宅地等の課税価格を減額するものであり、制度の趣旨を逸脱しているとみることもできます。そこで、平成30年度税制改正では、この要件が本特例の趣旨に即したものとなるよう見直されました。

改正の影響

改正によって、次のようなケースで小規模宅地の特例の適用を受けることができなくなりました。

  • 自宅を5年前に購入し、即座に親族とセールアンドリースバック契約を締結したケース(新設された要件③に抵触するため適用対象外)
  • 自身が100%株主である法人に家屋を購入させ、社宅として自身が居住したケース(改正された要件④に抵触するため適用対象外)

なお、この改正は納税者不利の改正であるため、一定期間の経過措置が設けられました。

一つ目は令和2年(2020年)3月31日までに相続または遺贈で取得した宅地に対する経過措置です。この経過措置によって、平成30年(2018年)3月31日時点の現況で改正前の④の要件、すなわち「相続開始前3年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者が所有する家屋に居住したことがないこと」という要件を満たせば、改正前の要件で特例の適用可否を判定できるようになりました。もっとも、2020年3月末までに相続などで取得した宅地に対する特例ですから、2021年8月の時点でこの経過措置の対象となるケースは極めて限定的だと思われます。

二つ目は、令和2年(2020年)4月1日以降で相続または遺贈で取得した宅地に対する経過措置です。この経過措置は、令和2年(2020年)3月31日までに宅地の上に家屋の新築または増築工事を開始している場合に適用されるものですから、一つ目の経過措置と同じく、2021年8月の時点でこの経過措置の対象となるケースは極めて限定的だと思われます。

特例の適用を受けられない場合の金額的影響

次に、家なき子特例の改正によって小規模宅地の特例の適用を受けられなくなった場合の金額的影響を、具体的な事例をもとに解説します。

【事例】

A氏は5年前に自宅を購入しました。あるとき、雑誌で「小規模宅地の特例」に関する特集記事を読み、自分も将来この特例を受けようと思うようになりました。この特例を受けるためには家屋を所有してはいけないことを知ったA氏は、友人に頼んで自宅を買い取ってもらい、自宅を友人から借りることで「所有してはいけない」という要件をクリアしようとしました。その後、父が死亡したことにより、相続税評価額18,000万円の宅地(300平米)を取得しました。父の相続人はA氏のみで、他に相続財産も債務もないとします。

【金額的影響】

まず、特例の適用を受けられる場合の相続税額を計算します。宅地の場合、330平米までの部分に対する相続税の課税対象額が80%削減されますから、この宅地の課税対象額は18,000万円×20%で3,600万円と計算できます。ここから基礎控除額である3,600万円を引くと0円となるため、A氏が負担すべき相続税額は0円です。

一方、家なき子特例の改正によって特例の適用を受けられなくなった場合(経過措置の適用もないものとします)、この宅地の課税対象額は18,000万円のままですから、基礎控除額である3,600万円を引いた14,400万円に税率を乗じた4,060万円がA氏の負担すべき相続税額と計算されます。

このケースは極端な例ですが、特に地価の高いところにある宅地については、特例の適用を受けられるか否かで相続税額が数千万円単位で変わることも十分あり得ます。

以上、平成30年度税制改正による家なき子特例の改正について、改正前後の適用要件、改正の理由、改正の影響について解説しました。

この記事の最後に、家なき子特例の適用を受けるための手続を簡単に解説します。

家なき子特例の適用を受ける場合の手続

申告書の提出

家なき子特例の適用を受けるためには、相続税の申告書と必要書類を期限(被相続人の死亡から10か月以内)までに提出する必要があります。

特例の適用を受けた結果、相続税額が0円になったとしても申告書等の提出をしないと特例の適用を受けられないのでご注意ください。

必要書類の提出

家なき子特例の適用を受ける場合は、相続人全員の戸籍謄本(法定相続情報証明制度を利用して交付を受けた法定相続情報一覧図の写しでも可です)、遺言書または遺産分割協議書の写し、相続人全員の印鑑証明書を申告書に添付して提出する必要があります。

また、次の書類の提出も必要です。

必要書類
  1. 相続開始前3年以内に居住していた家屋が、自己、自己の配偶者、三親等内の親族または特別の関係がある一定の法人の所有する家屋以外の家屋である旨を証する書類
  2. 相続開始の時において自己の居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないことを証する書類
①の書類は相続開始から3年以内に住んでいたマンション・アパートなどの賃貸契約書(3年以内に引っ越していた場合は引っ越し前と後両方)のコピー、②の書類は相続開始時点で居住しているマンション・アパートなどの賃貸契約書のコピーで足りるのが通常ですが、居住しているマンション・アパートなどが分譲用の場合は、これに加えて居住しているマンション・アパートなどの登記簿も必要なケースがあります。判断に迷われる場合は、税務署の担当部署に確認するとよいでしょう。

まとめ

以上、小規模宅地の特例及び家なき子特例の効果と要件、平成30年度改正による改正点・改正の理由・改正の影響、及び家なき子特例の適用を受けるための手続を解説しました。

平成30年度改正は租税回避を目的とした人以外にも適用されるため、改正前の古い知識のままで家なき子特例の適用可否を考えることは危険です。改正後の内容で適用可否をご判断ください。

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ABOUT US
税理士 友野祐司
税理士法人レガシィ勤務を経て2011年に響き税理士法人に入社、相続税専門の税理士として、横浜を中心に相続税申告のサポートをを行っています。どこよりも、素早い対応を心がけておりますので、少しでも相続税に関して、不安や疑問がありましたらお気軽にご相談ください。