資産をできるだけ残すために、早い段階から相続税対策を行いたいと考える方は少なくありません。相続税対策を考えている方の中には、「マンションを購入すると相続税対策になる」と聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、マンション購入が相続税対策になりえること・そのメリット・そして実際にマンションを購入する前に押さえておきたいポイントについて解説しています。マンション経営は子や孫に永続的な収入システムを引き継ぐ方法として人気がありますので、是非ともご参考にしてください。
目次
マンション・アパート購入が相続税対策になる仕組み
不動産を活用した相続税対策は多くの方が行っています。マンションを購入して貸し出したり、所有する土地に賃貸マンションを建てたりと、その方法はさまざまです。
不動産に投資すると、通常、相続税を計算する際に不動産の相続税評価額が有利になるため、相続税の節税に繋がります。5,000万円を現金で残すと、相続税を計算する際の相続税評価額は5,000万円となります。一方、5,000万円の不動産を残した場合、相続税評価額は5,000万円より低い価額で評価されると考えられます。
つまり不動産を購入すれば、同じ金額を現金で残すよりも、通常、相続税を減らすことに繋がります。
不動産の相続税評価額
相続税を計算する際、不動産の価値は国税庁の通達に従って評価されます。土地は主に路線価で、建物は固定資産評価額で、評価することが規定されています。
路線価や固定資産税評価額は実勢価格より低く設定されており、相続税額の計算上、実勢価格と同額の現金より有利になっています。
1. 土地は路線価で評価
都市部にある土地は主に路線価で評価しています。路線価とは、路線(道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額（千円単位で表示）のことで、公示地価の8割程度に設定されています。また郊外など路線価がない地域では、固定資産税評価額に一定の評価倍率を乗じて評価額を算出します。
固定資産税評価額は公示地価の70％程度に設定されています。全国の路線価や評価倍率は、国税庁のホームページで確認することができます。相続税対策は、まず土地の価値を知ることから始まります。
2. 建物は相続税評価額で評価
建物は固定資産税評価額に応じて評価されます。固定資産税評価額は固定資産税を課すための価格として、各市区町村が評価額を定めています。
建物の立地・構造・状態によって異なりますが、一般的には、固定資産税評価額は市場価格の50％程度とされています。
賃貸マンションならさらに相続税評価額が下がる
賃貸することで、さらに相続税評価額を下げることができます。
借主がいる場合、所有者であっても土地や建物を自由に使用・処分することはできません。このように所有者の権利が制限されているため、賃貸マンションの相続税評価額は低くなっています。
1. 賃貸住宅用地（建物付賃貸住宅用地）の評価額
賃貸住宅の土地（貸家建付地）の評価額は、以下のように計算されます。
自用地評価額とは、土地を所有者が使用し、貸与しない場合の評価額です。借地権割合は土地の場所によって90％から30％の間で設定されています。住宅地では通常、70％または60％に設定されています。借家権割合は全国共通で30％です。賃貸割合は実際に賃貸されている建物面積の割合で、満室であれば100％となります。
2. 賃貸住宅の建物の相続税評価額
賃貸住宅建物の見積価額は、以下のように計算されます。
借家権割合と賃貸割合は貸家建付地の場合と同様です。
小規模宅地等の特例により、さらに相続税評価額が下がる
小規模宅地の特例とは、住宅や事業の用に供されている土地を相続する場合、一定の条件のもとで相続税評価額を減額できる制度です。
賃貸住宅の土地は事業用の不動産貸付として対象となり、200㎡までの部分の評価額を50％減額することができます。一方、自宅の土地に小規模宅地等の特例を適用する場合は、面積に制約があります。自宅の土地に関して330㎡までの土地については、評価額の80%を減額することができ、適用面積と減額率は賃貸住宅用の土地よりも大きくなっています。
それぞれの土地の価値を考慮し、有利な組み合わせを適用することが望ましいと言えます。なお、2018年4月より、死亡前3年以内に最初の賃貸が開始された場合、小規模宅地等の特例は適用されなくなりました。
賃貸マンションを購入するその他のメリット
収益
賃貸アパートの所有により基本的に毎月安定した家賃収入を得ることができます。
年金で老後資金の心配があれば、家賃収入で安定した年金資金を自分で用意することができます。
不動産所得が赤字の場合の損益通算
サラリーマンは、プラスの給与所得とマイナスの不動産所得で損益通算することにより、所得税を節税することができるケースがあります。
ローンの残額は相続財産から差し引くことができる
相続税対策としての不動産投資は、現金を不動産に置き換えて相続税の節税を期待する方法が主流です。一方、不動産を購入するためにローンを組むケースもあります。仮にローンを組んだ場合、相続時にローン残高を相続財産から差し引くことができます。
しかし、ローンの契約者が死亡した場合、相続人がローンを引き継いで返済することになるので、不動産を売却するなどの対策が検討されることになります。
老朽化した建物や未利用の土地を相続することのリスク
不動産を相続した場合、古い建物など不良資産と特徴づけられるものが含まれることがあります。老朽化した建物は、メンテナンスコストの増加や自然災害による倒壊の危険性など、相続の頭痛の種になることがあります。
決心して取り壊すのも一つの方法かもしれません。しかし更地のままでは、その土地の税制優遇を受けることができません。居住地以外に土地を所有している人は約2割、そのうち約4割が未利用の土地を所有していると言われています。
土地を相続したものの利用していない主な理由は「遺産で手に入れただけで元々利用の予定はなかったこと」です。こういったケースは相続税や固定資産税を漠然と支払っているという状況です。
一般に、土地活用により相続税の評価額を減額する上では建設の建設が最も効率的です。住宅を貸し出すことで家賃収入も期待できます。しかし、家賃収入で相続資産が増えれば、資産圧縮効果は低くなります。土地の評価額が変わると納税額も変わるので、一筋縄ではいきません。
相続対策でのマンション購入時の注意点
ここまで、相続税対策として不動産投資を行うメリットについてお話ししてきましたが、注意しなければならない点もあります。
この章では、相続税対策として不動産投資を行う際のポイントを紹介します。
物件の収益性
マンション購入による相続税の節税の前に、自分の資産を正確に把握し、相続税額を想定して、相続対策を見直すことが重要です。財産を把握できていないということは、相続税がどの程度かかるかどうかがわからないということです。財産を把握した結果、特別な相続対策を取らなくても、相続税が課税されない可能性もゼロではありません。
将来の税制には不透明な部分も多いため、節税テクニックが確実に節税につながるかどうかを判断するのは難しいかもしれません。
マンションは大きな買い物です。マンション購入を決める前に、相続財産と予想される相続税額をきちんと把握しておくことが大切です。そして大切なのは、自分のケースでマンション購入が節税方法として適しているかどうか、税理士などに相談することです。
この場合、マンションを購入する主な目的は相続税の節税です。だからといって購入したマンションを放置しておくことはよくありません。ほっておいてしまうとマンションは空っぽです。テナントもなく、管理する人もいません。それは宝の持ち腐れです。しかも、維持管理費が節税効果を上回れば、節税のためにマンションを買ったとしても、がっかりすることになるかもしれません。
単に節税の手段にするだけでなく「マンションを放置せずに管理し、利益を出す」ことも重要です。マンション運営から収益を得るためには「節税効果が高い」だけでは不十分です。多くの人が借りたいと思うような魅力が必要です。マンションの景観やデザインは近隣の状況・交通の便と同様に重要です。
また、アパートを購入する際には、不動産の専門家に相談し、節税と採算の両面で考える必要があります。収益マンションを持つことで節税ができれば、資産面でもプラスになります。
適切なメンテナンス
賃貸物件の管理で一番怖いのは、入居者が入らず、物件が空っぽになってしまうことです。空室になってしまうと収入が少なくなり、ローン返済や設備維持のために物件を手放すことになりかねません。
物件は買ったら終わりではなく、マンションを借り続けてもらうためのメンテナンスがとても重要です。マンションの場合は管理組合が修繕を行いますが、戸建てやアパートの場合は自分で資金を調達する必要があります。築10年を超えると、屋根の修理や外壁の塗装など、修繕の機会が目に見えて増えてきます。
賃貸物件の維持管理は意外と手間がかかるものです。有料だとしても、不動産管理会社に依頼することをお勧めします。
相続人同士の争いの可能性
相続税の節税は、相続人の利益につながります。しかし、節税方法の中には、相続の際に問題となるものもあります。
また、相続手続き自体が難しくなるのではないかという懸念もあります。
現金は相続税の面ではマンションより不利ですが、遺産分割のしやすさという点では有利かもしれません。現金5億円を相続人の持分に応じて分配し、相続税の申告を行うことになります。現金5億円の相続税評価額は5億円なので、分割や相続手続きはよりシンプルになることが想定されます。
一方5億円のマンションを保有する場合はどうでしょう？5億円のマンションは、通常5億円未満で評価されます。評価の手間とは別に、相続の手続きは現金の場合よりも煩雑になることがあります。
マンション購入を含めた節税方法を選択する際には、相続人の総合的な利益を考慮することが重要です。マンション購入などの節税方法を利用する場合も、相続税対策だけでなく、相続トラブルへの対策も重要です。
税理士などの専門家に相談し、節税と相続問題への対策をワンセットで考えてみましょう。
必ずしもマンションが売れるとは限らない
マンション購入で相続税を節税する場合、相続財産の分配を考えることが重要です。
これは節税としては恐らく有効な方法といえるでしょう。ただし、人生では予期せぬリスクが発生する場合があります。急に現金が必要になった場合、マンションを売却して現金化することになります。しかし売りたいと思っても、思うように売れないというリスクも考えられます。
また、不動産価格は変動するため、売却時に購入価格と同額またはそれ以上の価格で売却できるとは限りません。極端に安い値段で売らなければならない可能性もあります。何より、節税のためにアパートを購入しても、売却しなければならないのでは意味がありません。
現金はいくら持っていればいいのか？そして遺産としてどれだけ残すのか、しっかり計画する必要があります。
所得税・住民税が増える
賃貸用のアパートを購入すると、相続税は安くなりますが、不動産からの収入がプラスになると所得税・住民税が高くなります。
したがって、総合的に節税を考えるのであれば、相続税だけでなく所得税・住民税も含めて考えることが望ましいでしょう。
まとめ
マンションの購入は相続税の節税対策として、有名な方法です。有名ということは多くの人がこの方法で税金対策をしている、ということです。また、使い方次第では節税効果も期待できるということです。
ただし、節税効果がどの程度期待できるかは、個々人のケースによって異なります。また、財産や相続に対する考え方も人によるところです。マンション購入による節税だけでなく、様々な要素を総合的に検討することが大切です。
節税と理想の相続を両立させるために、是非とも、税理士などに相談しましょう。
戸田譲三税理士事務所（現税理士法人みらいパートナーズ）、富士通株式会社 社内ベンチャー企業 勤務を経て2004年 桐澤寛興会計事務所 開業その後、2012年に響き税理士法人に組織変更。相続相談者様の悩みに寄り添うサービスを心がけている。
