親と同居していた土地の相続税評価について解説します

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相続または遺贈によって取得した財産のうち、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の事業（不動産の貸付を含む。）に使用されていた宅地や国の事業に使用されていた宅地等、または居住用として使用されていた宅地等で建物や構築物の敷地として使用されているものについては、それぞれ限度面積までの部分の相続税評価額を減額できます。

この特例を小規模宅地等の特例といいます。親と同居をしている土地ついては、条件を満たせば、この特例を受けることができるのです。そこで今回は、小規模宅地等の特例を適用するためのポイントについて、詳しく説明します。是非、ご参考にしてください。

1 小規模宅地等の特例
2 相続税対策として、同居を始めるのはあまりよくない
3 財産分与は小規模宅地の特例を踏まえて行うべき
4 相続時精算課税制度
5 まとめ

小規模宅地等の特例

相続税における不動産に関する特例で、一番重要な特例の一つが、小規模宅地等の特例です。正式名称は「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」です。

小規模宅地等の特例では、亡くなった方（被相続人）が住んでいた土地、事業をしていた土地、貸していた土地について、一定の要件を満たす相続人が相続したときに、相続税評価額を最大80％オフできます。

「小規模宅地等の特例」創設の背景

亡くなった人の自宅や事業に使用していた宅地は、残された家族にとって生活の基盤を維持するための大切な財産です。これらの財産について通常の取引価額を基準に計算した評価額をそのまま相続税の計算に適用すると、相続税が高額になり、相続税の支払いのために、自宅や事業用の不動産を売却しなければならなくなることも考えられます。

そのため、このような財産については相当の優遇措置を受けるべきであるという趣旨のもと、一定の要件を満たす宅地等については最大80％評価額を下げて、相続税の負担を軽減しようとする「小規模宅地等の特例」が創設されました。

メリット

小規模宅地等の特例のメリットは、何といっても、引き継いだ土地にかかる相続税を大きく抑えられることです。引き継ぐ土地の価値自体が変わるわけではないのに、相続税を大きく抑えられるのが大きな特徴です。

宅地の要件

小規模宅地等の特例が適用になる土地は、次の通りです。

特例が適用となる土地

特定居住用宅地等：被相続人、被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた土地

特定事業用宅地：一つは被相続人が事業を行っていた店舗や工場など事業用の宅地。被相続人が事業に活用していた宅地を、事業継承者である親族が取得し、相続税の申告期限まで宅地を持って同じ事業を継続している場合、当てはまります。もう一つは、被相続人と生計を一つにしていた親族が事業として利用していた宅地です。親族が事業に利用していた宅地を親族が取得、相続税の申告期限まで宅地を保持、事業を継承して場合に適用となります。

特定同族会社事業用宅地：被相続人または被相続人と生計を一つにしていた親族が50%以上の株式を持っている会社が事業用に利用していた宅地のこと。相続した親族が相続税の申告期限まで所有して事業を続けている場合に適用となります。

不動産貸付用宅地：被相続人または被相続人と生計を一つにしていた親族が事業用に使っていた宅地のことです。不動産貸付、駐車場業などの業種ならば限度面積が200㎡までで、減額率50％が認められます。

今回はこれらのうち、特定居住用宅地等に関して、詳しく解説していきます。

特定居住用宅地等

亡くなった方（被相続人）が住んでいた宅地で、配偶者または一定の条件を満たす親族が取得した部分のことです。大前提として、特定居住用宅地等の対象となるのは、亡くなった方、又は、亡くなった方と同じ生計の親族が住んでいた土地でなければならないことが挙げられます。親との同居で同じ生計で暮らしていれば、この要件は満たします。

次に亡くなった人が住んでいた土地かどうかですが、親と同居していたのであれば、この要件も満たします。ちなみに、亡くなった方が老人ホームに入居していた場合でも、亡くなった方が要介護認定を受けていた場合等の要件を満たす場合には、もともと住んでいた土地について、亡くなった方が住んでいたものとして考えることができます。また、亡くなった方が住んでいた土地の上の建物は、必ずしも亡くなった方が所有している必要はありません。建物の所有者が亡くなった方の親族であれば、特定居住用宅地等に該当します。

同居

小規模宅地等の特例における「同居」は、被相続人と親族が同じ家で寝食を共にしていることをいいますが、実際に同居していたかどうかを判断するうえでは、以下の4つの観点から判断します。

同居して事実の判断観点

日常の生活の状況
家へ入居した目的
家の構造や設備の状況
親族が他に生活の拠点となる家を持っているかどうか

同居と認められるかどうかで、小規模宅地等の特例を適用できるかどうかが決まり、相続税の金額が大きく変わることになるため、判断の基準を知っておくことは非常に重要です。思い込みで判断してしまうと、小規模宅地等の特例が適用できずに後で多額の税金を追徴される可能性もあるので、十分に注意しましょう。

例えば①

単身赴任で、生活を別にする場合を考えてみましょう。

転勤などで、被相続人と別に生活しなくてならないという特殊な理由は認められますので、この場合は同居に該当します。しかし、転勤などが終われば、また同じ家で住むことが前提です。もともとの家に生活の本拠を残していることが必要です。

例えば②

親と一棟の建物に住んではいるものの、1階と2階が構造上独立しているため内部で行き来できない場合を考えてみます。

この建物の同居についての判断は、区分所有登記をしているかどうかで、変わります。建物の区分所有登記をしている場合、親と同居していないと判定します。逆に建物の区分所有登記をしていない場合、親と同居していると判定します。

平成25年度の税制改正より、同居の判定は建物の構造ではなく、建物が区分所有登記をしているかどうかで判定することになりました。したがって、建物内部で行き来できるかなど構造上独立しているかどうかは同居の判定に影響を与えません。

例えば③

住民票だけ同じでも住宅は別のところにあるというケースは同居に該当しません。

扶養や税の関係で住民票を同じにしていても、住宅が別である場合は、同居とはいえません。同居はあくまで生活の実態のある場所を同じにする必要があります。

例えば④

介護のために通っていたとしても、生活の拠点が別の場所にある場合には同居と認められないのです。

たとえば、結婚している娘が親の介護のために、自分の家に帰らず泊まり込みで実家に暮らして面倒を見たケースでも、同居とは認められません。実家で一緒に暮らしていたのはあくまで介護のための一時的なもので、生活の実態は自分の本来の家にあると考えられるからです。

平日は別居していて週末に子供が親元に帰る場合：この場合、親と子供は一週間の大半を別々に過ごしていて、生活の拠点も別々になっていると考えられます。親と子供の生活の拠点が別々であれば、たまに子供が親元に帰ったとしても同居していたことにはなりません。

ここまでどういった場合が「同居」にあてはまるか、もしくは、あてはまらないかを説明しました。次に「同一生計」について説明します。

同一生計

亡くなった方と同じ生計で暮らしていた、とは、簡単に言うと、亡くなった方と同じ財布で生活していたことをいいます。基本的には、亡くなった方と同居していた親族が生計一親族にあてはまることが多いです。そのため、親と同居し同じ財布で生活していたのであれば、この要件に当てはまります。

亡くなった人が住んでいた土地について、次に判断すべきポイントは、その土地の取得者が誰か、ということです。要件を満たす取得者は、基本的に、配偶者、同居親族などです。

要件を満たす土地の取得者

配偶者：亡くなった人の夫又は妻です。

内縁の妻や夫のように、婚姻関係のない人は該当しません。

同居親族：亡くなった人と同じ家に住んでいた親族が該当します。

親と同居していた場合であれば、子供はこれに該当します。親と同居しているケースには直接関係ないですが、そこに住んでもいない亡くなった人の配偶者が宅地等を取得したとしても、特定居住用宅地等に該当します。

申告期限までの要件

取得した土地は、相続税の申告期限まで所有し続け、居住し続ける必要があります。

ちなみに、配偶者には要件がありません。注意点としては、新型コロナウイルスや自然災害等の影響で申告期限が延長された場合には、その延長された期限まで継続要件も延長されることです。また申告期限までに分割協議がまとまらない場合、原則として、小規模宅地等の特例を受けることはできません。

ただし、相続税の申告書に『申告期限後3年以内の分割見込書』を添付することにより、相続税の申告期限から3年以内に分割協議がまとまった場合には、小規模宅地等の特例を受けることができます。小規模宅地等の特例を受ける可能性があれば、忘れずに『申告期限後3年以内の分割見込書』を添付しておく必要があります。

限度面積及び減額割合

小規模宅地の特例には、適用できる限度となる面積や減額割合があります。

限度面積・減額割合

特定居住用宅地(自宅):限度面積330㎡まで減額率80％
特定事業用宅地(店舗、工場など):限度面積400㎡まで減額率80％
特定同族会社事業用宅地(亡くなられた方や親族が大株主である会社):限度面積400㎡まで減額率80％
不動産貸付用宅地(不動産業、駐車場業など):限度面積200㎡まで減額率50％

手続き

小規模宅地等の特例を受ける上で、一番注意しなければならないことの一つは、相続税の申告書を提出しなければ、小規模宅地等の特例を受けられないということです。

相続税の申告書は、亡くなった方の財産額が基礎控除額を超える場合に提出を行う必要があります。ただし、小規模宅地等の特例の優遇措置を受ける場合は、小規模宅地等の特例を受ける前の相続財産の評価額が基礎控除額を超えているかで判断します。小規模宅地等の特例を適用する前が基礎控除を超えているため、相続税の申告書の提出は必要になります。

その他、特定居住用宅地等の小規模宅地等の特例を受ける場合は、相続税の申告書に添付書類が多数必要になる点に注意してください。

必要書類

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、相続税申告書に一定の書類を添付する必要があります。必ず添付が必要なのは、下記3つとなります。

必ず添付が必要な書類

「被相続人の全ての相続人を明らかにする戸籍の謄本」又は「法定相続情報一覧図（図形式のものに限ります）」
遺言書の写し又は遺産分割協議書の写し
相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの）

同居中の親族が取得するときは、共通して必要になる各書類に加えて、特例を適用する場所で同居していたことを証明する書類が必要です。主な書類は以下のとおりです。

同居中親族が取得する場合に必要な書類

相続税申告書
取得する人の住民票の写し（相続が開始された後に取得したもの）被相続人が養護老人ホーム等に入所していた場合には次の書類が必要です。

被相続人の戸籍の附票の写し
介護保険の被保険者証の写しや障害者福祉サービス受給者証の写しなど、被相続人が要介護認定若しくは要支援認定又は障害支援区分の認定を受けていたことを明らかにする書類
施設への入所時における契約書の写しなど、被相続人が相続開始の直前に入居していた住居もしくは施設の名称と所在地、そして、その住居又は施設が一定の老人ホームに該当するかを明らかにする書類

相続税対策として、同居を始めるのはあまりよくない

小規模宅地の特例に該当するには、いくつかの期間が設定されていますが、一定の期間同居するという条件はありません。ちなみに特定事業用宅地、貸付事業用宅地については、相続開始前3年以内の事業は認められないという期間が設定されています。しかし、特定居住用宅地の同居家族に関しては、期間はありません。確かに相続税が軽減されるため相続税対策として魅力的ではありますが、そのためだけに生活の実態を変えるのはおすすめできません。

財産分与は小規模宅地の特例を踏まえて行うべき

特定住宅用地の小規模宅地の特例は、330㎡までの宅地が80％軽減されるものです。仮に、相続人に均等に財産分与を考えているとすれば、評価額に応じて、案分するだけです。しかし、相続人が負担する相続税は、特例の有無により大きく異なります。

例えば

200㎡の宅地の評価額が4,000万円とすると、特例適用後の評価額は800万円です。つまり、評価額が4,000万円の財産を相続しても、相続税は評価額800万円にしか課税されません。

財産の分与で、小規模宅地の特例を踏まえておけば、大きく節税になるということです。

相続時精算課税制度

「相続時精算課税制度」とは、生前に財産を贈与することで、贈与税を軽減し、相続税の申告で、相続財産として加算する制度です。贈与税が2,500万円まで控除でき、非課税額の大きい相続税の申告まで税負担の延伸が可能です。ただし、小規模宅地の特例は、相続か遺贈を対象としています。したがって、相続時精算課税制度により取得した財産には適用になりません。