知っておきたい、相続した不動産の売却にかかる税金を抑える3つのポイント

税理士友野
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不動産を相続した人の多くは、その売却には二の足を踏んでしまうような悩みがつきものです。その悩みのひとつに、相続した不動産の売却にはどの程度の税金の支払いが必要となるのか、ということが挙げることが出来ます。

不動産という高額な資産の売却は、適正な申告を行わないと思わぬ高額な税金の支払いが必要となることがあります。

思わぬ高額な税金の支払いに困ってしまわぬように、今回は相続した不動産の売却にかかる税金を抑える3つのポイント、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例、空き家特例、マイホーム特例についてご紹介致します。

目次

相続した不動産を売却した際にかかる税金

相続した不動産を売却した際にかかる税金は一般的に下記のものを挙げることが出来ます。

印紙税

印紙税とは、日常の経済取引に伴って作成する契約書や金銭の受取書等の特定の文書に課税される税金です。

相続した不動産を売却する際には、不動産売買契約書を取り交わす必要があり、この不動産売買契約書が課税対象の文書となり、印紙税の支払いが必要となります。

印紙税の税額

印紙税の税額は売買契約書の契約金額によって異なります。

契約金額が1万円未満の売買契約書は非課税ですが、不動産の売却契約金額が1万円未満であることは考えにくいため、ほぼ全ての不動産の売却には印紙税が必要となると考えて相違ありません。

必要となる印紙税額で最も低額のものは、10万円以下の契約金額の売買契約書で200円、最も高額のものは50億円を超える契約金額の売買契約書で60万円です。

200円と60万円の間は段階的に印紙税額が定められています。

収入印紙の納付は、原則として課税文書の作成者が課税文書に課されるべき印紙税相当額の収入印紙を課税文書に貼り付ける方法により行われます。

登録免許税

登録免許税とは、土地、建物、船舶、航空機、会社等についての登記や登録を行う際に課税される税金です。

相続した不動産を売却する際には、不動産の所有権が移転し登記を行う必要があるため、登録免許税の支払いが必要となります。

登録免許税の税額

登録免許税の税額は、不動産の価額に一定の税率を乗じたものが税額となり、不動産の価額が大きいものほど、登録免許税は多額になります。

土地の売買に起因をした所有権登記は、令和3年3月31日までの間に登記を受ける場合は、不動産の価額に1,000分の15を乗じたものが登録免許税額です。

以降の所有権登記の場合は、不動産の価額に1,000分の20を乗じたものが登録免許税額です。

建物の売買に起因をした所有権登記は、不動産の価額に1,000分の20を乗じたものが登録免許税額です。

個人が、住宅用家屋を新築又は取得し自己の居住の用に供した場合には、軽減税率が別途定められています。

登録免許税の納付は、税額が3万円以下の場合は、収入印紙を登記申請書に貼り付けて提出することも出来ますが、原則として金融機関にて納付書を用いて納付する方法にて行われます。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、土地、建物、株式等を譲渡した際に発生する所得に対して課税される税金です。

相続した不動産を売却する際には、その売却によって発生した譲渡所得の金額に応じて譲渡所得税の支払いが必要となります。

譲渡所得とは

譲渡所得税の支払いの要因となる譲渡所得は、その所得金額が大きい程、支払うべき譲渡所得税の額が大きくなります。

譲渡所得額は、売却価額から譲渡費用と取得費、特別控除額を差し引いて算出をされます。

売却価額

売却価額とは、一般的には土地や建物を売ったことによって買主から受け取る金銭の額です。

土地建物を現物出資して株式を受け取った場合のように、金銭以外の物や権利で受け取った場合にはその物や権利の時価が売却価額となります。

譲渡費用

譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。

主な譲渡費用は下記に挙げるものが該当をします。

①土地や建物を売るために支払った仲介手数料

②印紙税で売主が負担したもの

③貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料

④土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額

⑤既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金

⑥借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料等

取得費

取得費とは、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費等を含む、入手のために必要となった費用のことです。

土地や建物の本体価額の他に主に取得費に含まれる費用は下記に挙げるものが該当をします。

①土地や建物を購入したときに納めた登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税

②借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料

③土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用

④土地の取得に際して支払った土地の測量費

⑤所有権などを確保するために要した訴訟費用

⑥建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用

⑦土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子

⑧既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

取得価額を調べる方法

土地や建物の本体価額を調べるためには、その土地や建物を購入や建築をした際の売買契約書等に記載されている金額が参考になります。

土地は売買契約書に記載されている金額が取得価額であり、建物は売買契約書に記載されている購入代金又は建築代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

この減価償却費相当額とは、事業に使用をされていた場合は、建物を取得してから売却するまでの毎年の減価償却費の合計額です。

事業に使われていなかった場合には、建物の耐用年数の1.5倍の年数に対応する旧定額法の償却率で求めた1年当たりの減価償却費相当額にその建物を取得してから売るまでの経過年数を乗じて計算された金額です。

土地や建物の売買契約書が無い等の購入代金や建築代金が分からない場合には、売却した金額の5%相当額を取得費とすることが出来ます。

譲渡所得税を抑える3つのポイント

相続した不動産を売却した際にかかる税金のうち、最も負担が大きいものが譲渡所得税ですが、これを抑えるために下記の特例を利用することが出来ます。

特例①相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とは、相続又は遺贈により取得した土地、建物、株式などの財産を、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することが出来るというものです。

相続税が取得費に加算される特例を受けるための要件

下記の要件を満たした場合に受けることが出来ます。

①相続や遺贈により財産を取得した者である人

②その財産を取得した人に相続税が課税されていること

③その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

取得費に加算する相続税額

取得費に加算する相続税額は、取得した人の相続税額に相続税の課税価額の計算の基礎となる譲渡した財産の価額を乗じ、相続税の課税価額と債務控除価額の合計額で除した金額です。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を受けるために必要な手続き

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を受けるためには、譲渡所得の確定申告が必要です。

確定申告書には相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書、譲渡所得の内訳書等の添付が必要です。

特例②空き家特例

空き家特例とは、相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することが出来るというものです。

空き家特例を受けるための要件

下記の要件を満たした場合に受けることが出来ます。

①売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと

②次のいずれかの売却をしたこと。

  • 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること

…この売却時の被相続人居住用家屋は相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないものであること、譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであることが特例を受けるために必要です。

  • 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

…この取壊し時の被相続人居住用家屋は、相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないことが特例を受けるために必要です。

また、取壊し後の被相続人居住用家屋の敷地等は、相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと、取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないことが特例を受けるために必要です。

③相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

④売却代金が1億円以下であること

⑤売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと

⑥同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと

⑦親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

被相続人居住用家屋とは

上記要件①の被相続人居住用家屋とは、下記の要件の全てに当てはまるものです。

  • 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  • 区分所有建物登記がされている建物でないこと
  • 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

被相続人居住用家屋の敷地等とは

上記要件①の被相続人居住用家屋の敷地等とは、相続の開始の直前において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。

相続の開始の直前においてその土地が用途上不可分の関係にある2つ以上の建築物のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分のみが該当をします。

売却時における売却代金とは

上記要件④の売却代金とは、相続の時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金をいいます。

売却時における特別の関係がある人とは

上記要件⑦の特別の関係がある人とは、親子や夫婦のみならず、生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人等が含まれます。

空き家特例を受けるために必要な手続き

空き家特例の適用を受けるためには、譲渡所得の確定申告が必要です。

確定申告書には下記の添付が必要です。

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売る、又は被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合

下記の全ての書類の添付が必要です。

①譲渡所得の内訳書

②売った資産の登記事項証明書等で下記の3つの事項を明らかにするもの

  • 売った人が被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続又は遺贈により取得したこと
  • 被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
  • 被相続人居住用家屋が区分所有建物登記のされている建物でないこと。

③売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた被相続人居住用家屋等確認書

④耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し

⑤売買契約書の写し等で売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

被相続人居住用家屋等確認書とは

上記の被相続人居住用家屋等確認書とは、市区町村長の下記の事項を確認した旨を記載した書類をいいます。

①相続の開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

②被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等が相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと

③被相続人居住用家屋が、被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所する等、特定の事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかったこと

④被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで引き続き被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと

⑤被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで事業の用、貸付けの用又は被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと

⑥被相続人が老人ホーム等に入所した時から相続の開始の直前までの間において被相続人の居住の用に供する家屋が2つ以上ある場合には、これらの家屋のうちその老人ホーム等が、被相続人が主として居住の用に供していた一の家屋であること

特例③マイホーム特例

マイホーム特例とは、居住用財産を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除が出来るというものです。

マイホーム特例を受けるための要件

下記の要件を満たした場合に受けることが出来ます。

①自分が住んでいる家屋を売る、又は家屋とともにその敷地や借地権を売ること

②売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと

③売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと

④売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除などの他の特例の適用を受けていないこと

⑤災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

⑥売手と買手が、親子や夫婦等の特別な関係でないこと

譲渡損失についての損益通算、繰越控除の特例とは

上記要件②の譲渡損失についての損益通算の特例とは、個人が平成16年1月1日から令和3年12月31日までの間に所有期間が5年を超える居住用財産の譲渡をしたことにより生じた譲渡損失について、その譲渡に係る契約締結日の前日において譲渡資産に係る住宅借入金等を有していること等の一定の要件の下で、その年の他の所得と損益通算することが出来るというものです。

また、繰越控除の特例とは、その損失を控除しきれなかった場合は、その年の翌年以後3年内の各年分の総所得金額等の計算上控除することが出来るというものです。

マイホームの買換えやマイホームの交換の特例

上記要件③のマイホーム買換えの特例とは、特定の居住用財産を、令和3年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることが出来るというものです。

また、マイホーム交換の特例とは、個人が、土地や建物等の固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとすることが出来るというものです。

収用等の場合の特別控除

上記要件④の収用等の場合の特別控除とは、土地収用法やその他の法律で収用権が認められている公共事業のために土地建物を売った場合には、収用等の課税の特例が受けられるもので、譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引くことが出来るというものです。

以前に住んでいた家屋の取り扱い

前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることがマイホーム特例を受けるための要件となります。

住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、下記の要件を満たす必要があります。

①その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

②家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと

マイホーム特例を受けることの出来ない居住用財産

下記に挙げる居住用財産は、マイホーム特例を受けることが出来ません

①この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

②居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

③別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

マイホーム特例を受けるために必要な手続き

マイホーム特例を受けるためには、譲渡所得の確定申告が必要です。

確定申告書には譲渡所得の内訳書の添付が必要です。

また、マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームを売った人の住民票に記載されていた住所と、そのマイホームの所在地とが異なる場合等には、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しその他これらに類する書類でそのマイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにするものを、併せて提出をする必要があります。

譲渡所得の確定申告期限

上記の特例を受けるためには、確定申告が必要です。

譲渡所得の申告は、資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に行う必要があります。

例えば、2021年2月1日に不動産の売却を行い、特例を受ける場合には、2022年3月15日までに確定申告を行わなくてはなりません。

上記の特例を受けない場合であっても、不動産を売却し、売却価額から譲渡費用と取得費

を差し引いた残額である譲渡所得額が生じる場合には、確定申告が必要です。

確定申告書の様式や詳しい記載の方法は、国税庁のホームページからのダウンロードや、税務署の窓口にて入手をすることが出来ます。

まとめ

上記のように、相続した不動産を売却した際にかかる税金は一般的に印紙税、登録免許税、譲渡所得税です。

このうち税金を抑えたいと考えた際に、様々な特例を用いることで減額が可能となり有効な税金は、譲渡所得税です。

譲渡所得額は、売却価額から譲渡費用と取得費、特別控除額を差し引いて算出をされます。

このことから譲渡費用、取得費、特別控除額を出来るだけ多額にすることで譲渡所得額を少額にし、譲渡所得税額の額を抑えることが出来ます。

取得費や特別控除額の算定には、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例、空き家特例、マイホーム特例を受けることが譲渡所得税を抑えることに非常に有効です。

それぞれの特例の内容はご紹介した通りですが、特例を受けるためには多くの要件があることから、適用の有無や必要書類の準備等、個人で判断を行うには難解な部分もあります。

ご不明な点がございましたら、弊社までお気軽にご相談ください。

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ABOUT US
税理士 友野祐司
税理士法人レガシィ勤務を経て2011年に響き税理士法人に入社、相続税専門の税理士として、横浜を中心に相続税申告のサポートをを行っています。どこよりも、素早い対応を心がけておりますので、少しでも相続税に関して、不安や疑問がありましたらお気軽にご相談ください。