両親と同居していた場合の土地の相続税に特例はある?

税理士友野
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ご両親が持つ土地を相続するとき、避けて通れないのが「相続税」です。しかし、同居の親族であれば「小規模宅地の特例」という制度によって、相続税を減額できることをご存知でしょうか。

小規模宅地の特例制度の適用を受けるには、同居の親族であることのほかに、いくつかの法律上の要件をみたす必要があります。

今回は、両親と同居していた場合に相続税の減額を受けることができる「小規模宅地の特例」の内容と適用要件について詳しく解説します。

小規模宅地の特例とは

小規模宅地等の特例は、一定面積以下の宅地(居住用の目的で使われていた土地)等を相続した人が、税額の計算の際に適用できる制度です。

 

遺産相続では、通常、受け取った遺産の価値に応じて相続人に相続税が課されます。

しかし、自宅や事業用の不動産など、遺族の生活に欠かせない財産にまで高額な税金を課してしまうと、それらを売却しなければ相続税を支払えないといった事態になりかねません。

これでは、遺族の生活保障という、そもそもの相続制度の趣旨が没却されてしまいます。

そこで、居住用の財産等については「小規模宅地の特例」により税法上の優遇措置が設けられ、法律の要件をみたせば最大80%の減税を受けることができることとされているのです。

 

評価額を80%減額できる

小規模宅地等の特例の要件を満たすと、その土地の評価額を最大80%減額したうえで相続税を計算できます。

たとえば、土地の相続税評価額が5,000万円だったとしても、80%の減額要件を満たしていれば、課税遺産総額は1,000万円です。

相続税には誰でも受けられる基礎控除があり、遺産額が3,600万円以下だと相続税はかかりません。

小規模宅地等の特例を使うことで課税遺産総額が3,600万円以下になれば、税額がゼロになるため、大きな節税効果が期待できます。

節税の具体例

簡単な事例をもとにみてみましょう。

相続財産総額:5,000万円(土地3000万円、その他2000万円)

法定相続人:子1人(配偶者なし)

相続税は、遺産総額から基礎控除額(3000万円+600万円×法定相続人の数)を差し引いた額にのみ課されます。

上記のケースでは、法定相続人は子1人ですので、基礎控除額は3,600万円となります。

  • 特例の適用を受けない場合

基礎控除額を差し引いた課税遺産総額は5,000万円-3,600万円=1,400万円 となります。

  • 特例の適用を受ける場合

土地3000万円についてのみ評価額が80%減額されますので、課税遺産総額は

(3,000万円×20%+2,000万円)-3,600万円= -1,000万円 となります。

つまり、小規模宅地等の特例により、土地の評価額が3000万円から600万円に減額された結果、課税遺産総額がマイナスとなるため、相続税が課せられません。

このように、特例制度の適用がなければ1400万円の税額となるところを、特例制度の適用によって、相続税をゼロにすることができました。

土地面積の上限

小規模宅地等の特例の対象となる土地面積には上限が設けられています。

特定居住用宅地の場合、小規模宅地の特例を受けられる土地は330平方メートルまでの住宅用の宅地に限定されます。

そのため、例えば500平方メートルの土地の相続を受ける場合、330平方メートルまでは小規模宅地等の特例を受けられますが、それを超える170平方メートルに関しては減額されません。

特例の適用対象

小規模宅地等の特例を受ける特定居住用宅地に該当するには、取得者の要件をみたす必要があります。

  • 被相続人の配偶者

配偶者には、居住の要件はなく、無条件で特例の対象となります。

そのため、配偶者が小規模宅地を取得したときは、その土地に住んでいなくても、特例の対象となります。

  • 被相続人の同居の親族

被相続人の同居家族が小規模宅地を取得する場合は、特例の対象となります。

ただし、亡くなったあとも、相続税の申告期限までの間、そこに住み続ける必要があります。

  • 被相続人と生計を一にしていた親族

被相続人と生計を一にしていた親族が住んでいた土地を、その親族が相続し、相続税の申告期限までの間住み続けた場合にも、小規模宅地等の特例を適用できます。

両親と同居していた場合に小規模宅地等の特例を受けられる要件

要件1:「親族」であること

親族とは、「配偶者および6親等以内の血族、3親等以内の姻族」のことを指します。

被相続人の子、両親、孫、配偶者の両親などがこれにあたります。

民法上、法定相続人の地位には順位があります。

配偶者は常に法定相続人の地位を有し、加えて、子がいるときは子が第一順位で法定相続人となるため、一般的には被相続人の配偶者と子が「同居の親族」となるケースが多いといえます。

子がいないときは、父母、兄弟姉妹へと法定相続人の順位が繰り上がります。

なお、この場合でも、例えば孫など、法定相続人以外の人が同居しており、遺言書によって宅地を遺贈で引き継いだ場合、同居の親族として特例を適用することは可能です。

要件2:「同居」していること

小規模宅地等の特例における「同居」とは、亡くなられるまで同じ家で「共に日常生活を送ること」を意味しています。

この場合、被相続人が亡くなる前に同居していた期間に制限はありません。

法律上の相続発生時、つまり被相続人の死亡時に同じ家で同居していれば、小規模宅地等の特例が適用されます。

要件3:相続税の申告期限まで自宅を所有し、居住していること

要件2の通り、同居の期間に制限はありません。

ただし、亡くなったあとは、相続税の申告期限までの期間(相続開始から10カ月間)、自宅を所有し、そこに住み続ける必要があります。

「同居」が認められる場合

「同居」とは、被相続人が亡くなるまで同じ家で「共に日常生活を送ること」をいいます。

では、親族が単身赴任の場合や二世帯住宅の場合は、これに当てはまるのでしょうか。

単身赴任の場合

もともと同居していた親族が、被相続人の死亡時、単身赴任のため同居していなかった場合は、特例を適用可能です。

単身赴任に出ていたとしても、赴任が終わればもともと同居していた自宅に戻ることが想定できる以上、その自宅がなお生活の拠点はであることに変わりないためです。

二世帯住宅の場合

二世帯住宅で小規模宅地等の特例を適用するには、「区分登記されていないこと」が要件となります。

建物を被相続人の単独名義であれば全体の土地に対し、共有名義の場合には被相続人の持分にのみ対し、特例を適用できます。

したがって、2階を被相続人、1階を長男というように区分登記していた場合のように、一つの建物として登記していないときは「同居」と認められず、特例は適用されません。

なお、二世帯住宅の構造の種類として、入口も居室も完全に分けてしまう完全分離型、玄関などの一部のみを共有する部分共有型、寝室だけ分けて一緒に居住する完全同居型がありますが、最近の改正により要件が緩和され、完全分離型でも「同居」と認められます。

被相続人が老人介護施設に入居している場合

被相続人が老人介護施設に入居し、施設で亡くなった場合であっても、以下の要件を満たせば特例の適用対象となります。

①施設入居者(被相続人)が要介護認定または要支援認定を受けていること

② 自宅を賃貸にしていないこと

③ 都道府県知事への届出施設に入居していること

「同居」が認められない場合

介護のための一時的な同居

生活の拠点は別にあるものの、介護のため一時的に被相続人の自宅に同居していた場合は、特例の適用を受けることはできません。

被相続人の自宅が、相続人の生活の拠点であると認められないためです。

週末だけ介護や世話をするために自宅で同居していた場合も、同様の理由で認められません。

住民票を移しただけの場合

「同居」といえるかどうかは、住民票記載の住所地にかかわらず、生活の実態となる拠点がある場所によって判断します。

そのため、住民票を形式的に移しただけでは生活の実態がない以上「同居」しているとはいえず、特例を適用することはできません。

まとめ

今回は、両親と同居していた場合、相続税の減額を受けることができる「小規模宅地の特例」制度について解説しました。

土地が小規模で、かつ「同居」等の法律上の要件をみたせば、土地の評価額を80%減額したうえで相続税を計算することができ、大きな節税効果が期待できます。

両親のご実家を相続した方は「本当に特例を適用できるだろうか?」と不安に思われているかもしれません。

ご自身が相続した土地が特例制度の要件をみたしているか悩まれた際は、専門家である税理士にご相談頂くと安心です。

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ABOUT US
税理士 友野祐司
税理士法人レガシィ勤務を経て2011年に響き税理士法人に入社、相続税専門の税理士として、横浜を中心に相続税申告のサポートをを行っています。どこよりも、素早い対応を心がけておりますので、少しでも相続税に関して、不安や疑問がありましたらお気軽にご相談ください。