生産緑地所有者には特定生産緑地指定に関する書類が自治体より既に送付されていると思います。自治体の案内通りに特定生産緑地の指定を受けるための手続きを始めている人多いですよね。
しかし特定生産緑地の指定を受けることで生産緑地に適用されていた優遇措置を延長して受けることが出来ることは魅力的ですが、本当に特定生産緑地の指定を受けることが、2022年問題に対する最適解なのでしょうか。
今回は特定生産緑地制度について詳しくご紹介いたします。最適解を導き出すうえでは特定生産緑地制度について把握することが大切です。是非参考になさってください。
目次
特定生産緑地制度とは
制度の概要
生産緑地は、都市計画決定から３０年が経過した申出基準日以後、所有者が、市町村長に対し、いつでも買い取りの申出をすることができるようになることから、都市計画上、不安定な状態に置かれることとなります。
全国的に多くの都市が人口減少局面に移行し、宅地需要が沈静化しつつある中、農地の転用により住宅供給等を推進する必要性は低下しています。
また、生産緑地は身近な農業体験の場や災害時の防災空間などとして多様な機能を発揮するグリーンインフラとして、都市における重要な土地利用であり、一定の生産緑地は維持したいという考えがあります。
この一定の生産緑地の維持改善のために生産緑地法が改正され、申出基準日が近く到来することとなる生産緑地について、自治体が、農地等利害関係人の同意を得て、申出基準日より前に特定生産緑地として指定し、買い取りの申出が可能となる期日を10年延期する制度が設けられました。
この特定生産緑地制度とは、生産緑地所有者であり引き続き営農をする人に向けて創設された制度であり、生産緑地制度の義務と優遇措置をそのまま延長するものです。
生産緑地とは
生産緑地とは、市街化区域の農地における緑地機能を積極的に評価し、農業と調和した都市環境づくりなどに役立つ農地を保全することで、良好な都市環境の形成を図るための制度であり、自治体から指定を受けた農地をいいます。現在、三大都市圏の市街化区域内農地の約５割を生産緑地が占めています。
生産緑地の指定を受けると30年間の営農義務や開発等の行為制限等が課せられる一方で、固定資産税が農地課税となり負担が軽減される、相続税納税猶予の適用が可能となる、という融通措置があります。
この生産緑地は生産緑地指定から30年経過又は主たる農業従事者の死亡等の要件を満たすことで、自治体への買い取りの申請を行うことが出来ます。買い取りが行われた場合は土地を手放すこととなり、買い取りが行われない場合にも農業以外への利用が認められます。
生産緑地指定が1992年に行われたことから、30年後である2022年は生産緑地所有者が生産緑地制度の義務と優遇措置を延長するために特定生産緑地の指定を受けるか、買い取りの申請を行うか、又は優遇措置が無くなる生産緑地として保有し続けるかの選択をしなければいけない時期にあたり、2022年問題と呼ばれています。
2022年には、生産緑地地区のうち、面積ベースで概ね８割にあたる生産緑地が、指定から30年が経過をします。
特定生産緑地制度の対象となる農地
特定生産緑地に指定をすることが出来る農地は、農地として適正な管理が行われている１箇所合計で300㎡以上の農地です。
現に耕作されておらず、かつ引き続き耕作する目的のない農地や、農業目的以外の倉庫や駐車場等の工作物が設置されている農地は特定生産緑地に指定をすることが出来ません。
また、地力回復や連作障害の回避のため一時休ませている農地、耕作者の病気、けが、家族の介護、相続手続中等のやむを得ない理由による休耕地等は条件によって特定生産緑地に指定をすることが出来ます。
特定生産緑地の指定を受けない場合
特定生産緑地の指定を受けない場合は、買い取りの申請を行うか、又は優遇措置が無くなる生産緑地として保有し続けることになります。
特定生産緑地と指定から30年経過後の生産緑地の違いは下記の点にあります。
① 買い取りの申請を行うことの出来る時点
特定生産緑地の指定を受けた場合は、主たる農業従事者の死亡等の場合のみ申請を行うことが出来ます。一方で指定から30年を経過した生産緑地は、いつでも申請を行うことが出来ます。
② 固定資産税の負担
特定生産緑地の指定を受けた場合は、30年経過前の生産緑地と同様に農地課税で固定資産税が課されます。一方で指定から30年を経過した生産緑地は、農地課税から宅地並課税へ５年間で段階的に上昇し、特定生産緑地と比較をすると固定資産税の負担が大きくなります。
③ 相続税の納税猶予の適用
特定生産緑地の指定を受けた場合は、その特定生産緑地の所有者が死亡した際の相続において納税猶予を適用することが出来ます。一方で指定から30年を経過した生産緑地は、既に受けている納税猶予のみが適用され、以後の相続では納税猶予を適用することが出来ません。
④ 特定生産緑地への指定時期
特定生産緑地の指定を受けた場合は、10年毎に特定生産緑地の指定の継続をすることが出来ます。一方で指定から30年を経過した生産緑地は、特定生産緑地の指定を新たに受けることが出来ず、特定生産緑地の指定を受けたい場合には生産緑地指定から30年経過する前に手続きを行う必要があります。
特定生産緑地指定のための手続き
手続きの流れ
一般的な手続きの流れをご紹介いたします。スケジュールの詳細等は農地の所在する自治体によって異なりますので、ご確認をお願いいたします。
- 自治体より特定生産緑地指定の関係書類が送付される
2022年に指定から30年を経過する生産緑地を保有している人を対象に、既に送付が行われています。
- 自治体により生産緑地所有者向け説明会が開催される
2022年に指定から30年を経過する生産緑地を保有している人を対象に、既に説明会が行われています。
- 生産緑地保有者が特定生産緑地指定のための申請を行う
特定生産緑地の指定を受ける場合は、自治体により定められた提出期限内に、申請書等の提出をします。申請の際は下記の事項の決定や資料の作成が必要です。
- 農地等利害関係人の確認…農地等利害関係人とは、所有者本人の他に賃貸人、抵当権者、地上権者、権利に関する仮登記の名義人が含まれます。
- 指定希望地の決定…所有する全ての生産緑地を特定生産緑地に指定をする必要はありません。生産緑地のうち指定を受けたいものを決定します。
- 申請書の作成…①により送付された申請書に必要事項を記載します。
- 同意書の作成…①により送付された同意書に農地等利害関係人全員による指定に対する同意が得られたことを記載します。
- 申請書、同意書の控えを作成…申請書や同意書の内容はコピー等により控えを作成し手元に保管をします。自治体への問い合わせの際に必要となる場合があります。
- 必要書類の収集…申請に必要な必要書類を収集します。
- 自治体より指定見込みの通知が送付される
- 自治体より審査が行われ、その後正式な指定を受けたことの通知が送付される
- 生産緑地の指定告示から30年経過する日より特定生産緑地としての効力が発生をする
必要書類
一般的な必要書類をご紹介いたします。必要書類は農地の所在する自治体によって異なりますので、ご確認をお願いいたします。
① 指定申請者の全員が必要となる書類
- 特定生産緑地指定申請書…自治体より送付されたものです。
- 特定生産緑地指定同意書…自治体より送付されたものです。
- 指定希望地の全部事項証明書…発行から3ヶ月以内のものです。（法務局にて取得をすることが出来ます。）
- 指定希望地の公図…発行から3ヶ月以内のものです。（法務局にて取得をすることが出来ます。）
- 農地等利害関係人全員の印鑑登録証明書…発行から3ヶ月以内のものです。（農地等利害関係人の居住する自治体にて取得をすることが出来ます。）
② 全部事項証明書と現在の住所が異なる場合に必要となる書類
①に加えて、土地登記簿謄本に記載されている住所から現在の住所までの履歴がわかる書類、住民票や戸籍の附票、住居表示変更証明書や町名地番変更証明書、行政区画変更証明書等が必要です。
③ 分筆せずに農地の一部を指定する場合に必要となる書類
①に加えて測量図が必要です。土地家屋調査士等に依頼することで取得をすることが出来ます。
④ 区画整理地内の場合に必要となる書類
①に加えて仮換地指定通知の写しが必要です。区画整理施行者等により取得をすることが出来ます。
⑤ 相続登記未了の生産緑地の場合に必要となる書類
①に加えて相続登記が未了の場合は相続人全員の同意が必要となる他、添付書類も複雑となり、可能である限り相続登記が終了してから申請を行うことが望ましいです。
相続登記が未了となる場合はその分割となった要因によって異なる下記の書類が必要です。
- 遺産分割協議書による場合…遺産分割協議書の写し、相続人全員の印鑑登録証明書、法定相続情報一覧図、被相続人の出生から死亡までがわかる戸籍、相続人全員の戸籍謄本及び戸籍の附票
- 公正証書遺言による場合…公正証書遺言、該当相続人の印鑑登録証明書、除籍謄本又は住民票の除票
- その他の場合…相続人全員の印鑑登録証明書、法定相続情報一覧図、被相続人の出生から死亡までがわかる戸籍、相続人全員の戸籍謄本及び戸籍の附票
買い取りのための手続き
手続きの流れ
生産緑地の指定から30年を経過する生産緑地は、特定生産緑地の指定を受けずに買い取りの申請を行うことも出来ます。
下記では一般的な手続きの流れをご紹介いたします。スケジュールの詳細等は農地の所在する自治体によって異なりますので、ご確認をお願いいたします。
- 自治体への事前相談を行う営農状況や買い取り対象に該当をする生産緑地であるかの確認、手続きの説明を受けます。
- 必要書類の収集を行う買い取りの事由により必要書類が異なります。
- 自治体への買い取りの申請を行う
- 買い取ることが受理された場合、価格の協議が行われ買い取りが実施される
- 買い取ることが受理されなかった場合、農林漁業希望者へのあっせんが行われ、あっせんが成立となった場合には希望者により買い取りが実施される、あっせんが不成立となった場合には、生産緑地の行為制限が解除される
必要書類
一般的な必要書類をご紹介いたします。
必要書類は農地の所在する自治体によって異なりますので、ご確認をお願いいたします。
① 生産緑地買い取り申出書
申出には土地の所有者全員の名前が必要です。ただし、相続人登記が完了していない場合は法定相続人全員の名前、遺産分割協議書で相続人が決まっている場合はその相続人全員の名前で申出をすることが出来ます。自治体にて取得をすることが出来ます。
② 案内図
買い取り申出する生産緑地の位置がわかる図面が必要です。住宅地図等が該当をします。
③ 公図の写し
発行から3ヶ月以内のものです。法務局にて取得をすることが出来ます。
④ 測量図
土地家屋調査士等に依頼することで取得をすることが出来ます。
⑤ 全部事項証明書
発行から3ヶ月以内のものです。法務局にて取得をすることが出来ます。
⑥ 印鑑証明書
発行から3ヶ月以内のものです。居住する自治体にて取得をすることが出来ます。
⑦ 委任状
申出を委任する場合に必要です。申出者全員の実印を押印する必要があります。
まとめ
特定生産緑地制度についてご紹介致しました。生産緑地制度の指定から30年経過後は、特定生産緑地の指定を受け、生産緑地制度の優遇措置を10年間延長して受ける、買い取りの申し出を行う、又は優遇措置が無くなる生産緑地として保有し続けるかの選択をする必要があります。
生産緑地の優遇措置に着目をするのであれば、特定生産緑地の指定を受けることが望ましいですが、この指定を受けることは10年間の営農等の義務も引き継がれることとなります。
固定資産税や相続税の納税猶予等の優遇措置と、営農を続けることが出来るかという点での後継者問題等、複合的な観点から特定生産緑地の指定を受けることが本当に望ましいか長期的な視点で考える必要があります。
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戸田譲三税理士事務所（現税理士法人みらいパートナーズ）、富士通株式会社 社内ベンチャー企業 勤務を経て2004年 桐澤寛興会計事務所 開業その後、2012年に響き税理士法人に組織変更。相続相談者様の悩みに寄り添うサービスを心がけている。
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