住宅ローンは相続税から控除できる？ケース別に徹底解説

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住宅ローンの残高は団体信用生命保険における保険金で消滅するため、債務控除の対象とはならない。しかし、団体信用生命保険に加入していない場合は債務控除の対象となる。

みなさんは相続税には債務控除があるということをご存知でしょうか。相続税には、被相続人が生前抱えていた借金や未払金などの債務を控除できる「債務控除」という仕組みがあります。

相続時においては、

「父が住宅ローンを残したまま亡くなってしまった」

といったケースは珍しくありません。

このような場合における住宅ローンは債務控除の対象となるのでしょうか。そこで今回は、被相続人が残した住宅ローンの取り扱いについて解説していきます。

住宅ローンも相続の対象になる

相続税の計算をおこなう際は、被相続人が残した住宅ローンはマイナスの財産として相続税の対象となります。相続税には「債務控除」という仕組みがあるため、被相続人が生前抱えていたマイナスの財産を現金や預金、不動産といったプラスの財産から差し引くことができます。

このように、相続税の申告時にはプラスの財産とマイナスの財産を集計し、正味の相続財産を計算する流れとなっています。

ただし、マイナスの財産となる住宅ローンの場合は、「団体信用生命保険」に注意が必要です。団体信用生命保険の加入の有無やローンの種類によっても取り扱いが異なるため、相続税の計算を進める上では慎重に判断していく必要があります。

ケース別住宅ローンの取り扱い

団体信用生命保険は被相続人が死亡した場合に、保険会社がローン残額を負担する保険のことをいいます。保険会社がローン残額を負担するかどうかによって住宅ローン残額が異なるため、団体信用生命保険に加入している場合と、加入していない場合とでは相続税の取り扱いが異なります。

団体信用生命保険に加入していた場合

団体信用生命保険に加入している場合は、住宅ローン残額を債務控除の対象とすることができません。

被相続人が残した住宅ローンについては保険会社が金融機関へ直接支払うことになるため、実質的に住宅ローンという債務が存在しなくなるためです。そのため、住宅ローンを組んで購入した不動産のみが相続税の課税対象となります。

団体信用生命保険に加入していなかった場合

団体信用生命保険に加入していなかった場合は、住宅ローンの残額が債務控除の対象となります。

団体信用生命保険に加入していないということは、被相続人が残した住宅ローンを相続人が引き継ぐことになるため、被相続人は住宅ローンを支払い続けなければなりません。そのため、団体信用生命保険に加入していなかった場合における住宅ローンは、被相続人が残した借金という認識となり債務控除の対象となります。

相続税の計算上は住宅ローンを組んで購入した不動産が相続税の課税対象となりますが、住宅ローン残額を債務控除として差し引くことができます。

住宅ローンを相続しないことは可能？

ただし、どちらの方法でも良いという訳ではなく、その時の状況に応じて適切な判断をおこなうことが非常に重要になります。

どちらの方法も住宅ローンを相続したくない場合に活用できる方法ですが、判断を誤ると思いがけない損失を生んでしまう可能性もあるため、まずはそれぞれの違いについて理解しておきましょう。

限定承認

限定承認とは相続財産のうち、プラスとなる相続財産を上限額とし、住宅ローンやその他の借金といったマイナスの相続財産を相続する方法です。

相続放棄

相続放棄とは被相続人の相続財産に関する相続権をすべて放棄することをいいます。相続放棄はプラスの相続財産とマイナスの相続財産のどちらも相続することはできないため、慎重に検討する必要があります。

このように限定承認と相続放棄では「被相続人の借金を相続せずにすむ」という面では同じですが、細かな内容や要件が異なるため慎重にするようにしましょう。

親子リレーローンや夫婦ペアローンは注意が必要

住宅ローンを組む場合は「親子リレーローン」や「夫婦ペアローン」という保険商品があり、そのようなローンを組んでいる場合は注意が必要です。不動産を購入する際に親子リレーローンまたは夫婦ペアローンを組んでいた場合、相続発生時には被相続人の持分のみが相続税の対象となります。

また、上記のケースで団体信用生命保険に加入している場合は、被相続人の住宅ローン部分のみが免除となるため、債務控除の対象となる住宅ローンはないことになります。

住宅ローン返済後は登記を忘れずに

被相続人が団体信用生命保険に加入している場合は、登記申請を忘れずにおこなう必要があります。団体信用生命保険会社から金融機関などのローン債権者に支払いがおこなわれると、抵当権の解除証明書などの関係書類が郵送で届きます。

相続人が相続した不動産を売却する場合や不動産を担保とする融資をあらたに受ける場合には、抹消登記を済ませておく必要があるため、書類が届き次第すぐに登記申請手続きをおこなうようにしましょう。また、令和6年4月1日から相続登記が義務化されるため、相続登記をおこなわなかった場合は過料などの罰金が課せられる予定となっています。

アパートローンは団信未加入が節税になるって本当？

相続税対策には様々なものがあり、アパートローンを活用した相続税対策もあります。

具体的にはアパートローンを組み、賃貸用アパートなどを新築するといったものです。これは相続税の計算時における財産評価方法の違いによるものであり、賃貸用の土地と自用地では評価方法が異なるためです。

賃貸用土地の財産評価方法は自用地と異なり一定割合の控除が認められるため評価額を下げることができます。そのため、相続財産の金額を減らすことができ、相続税の節税に繋がることができます。

また、団体信用生命保険に加入しないことで、住宅ローンを債務控除し相続税の負担を減らすことができるため、あえて加入しないほうが結果的に有利になるケースもあります。

まとめ

住宅ローンについては団体信用生命保険の加入の有無やローンの種類ごとに取り扱いが異なります。また、ローンを組む際にも気をつけておくことで相続税の節税となる場合もあります。

相続税については生前からの対策や、実際に相続が発生した際の手続きが非常に重要となるため、相続に関して不安や疑問がある方は税理士などの専門家に相談するようにしましょう。

税理士 桐澤寛興

戸田譲三税理士事務所（現税理士法人みらいパートナーズ）、富士通株式会社　社内ベンチャー企業　勤務を経て2004年　桐澤寛興会計事務所　開業その後、2012年に響き税理士法人に組織変更。相続相談者様の悩みに寄り添うサービスを心がけている。