住宅ローンが残ってる場合の相続税の扱いは？団信加入・保険有無などケース別に解説

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「父が住宅ローンを残したまま亡くなってしまった…相続税はどうなる？」
「団信に入ってるらしいけど、住宅ローンは相続税から控除できる？」

不動産の相続が発生した際、「住宅ローンが残っていたら相続税はどうなるのか？」という疑問や不安を抱かれる方は少なくありません。特にローンの返済に関しては、団体信用生命保険（団信）の加入状況によって相続税の扱いが大きく変わるため、注意が必要です。

この記事では、相続専門税理士の視点から住宅ローンが残っている場合の相続税の取り扱いについて、詳しく解説していきたいと思います。団信加入の有無やローンの形態別の注意点など、状況に応じて説明していますので、ぜひ”どう対応するのが正解か”を一緒に考えていきましょう。

この記事の監修者

税理士 桐澤寛興
戸田譲三税理士事務所（現税理士法人みらいパートナーズ）、富士通株式会社　社内ベンチャー企業　勤務を経て2004年　桐澤寛興会計事務所　開業その後、2012年に響き税理士法人に組織変更。相続相談者様の悩みに寄り添うサービスを心がけている。

住宅ローンも相続の対象になる

相続税の計算をおこなう際は、被相続人が残した住宅ローンはマイナスの財産として相続税の対象となります。相続税には「債務控除」という仕組みがあるため、被相続人が生前抱えていたマイナスの財産を現金や預金、不動産といったプラスの財産から差し引くことができます。

このように、相続税の申告時にはプラスの財産とマイナスの財産を集計し、正味の相続財産を計算する流れとなっています。

ただし、マイナスの財産となる住宅ローンの場合は、「団信（団体信用生命保険）」の加入の有無に注意が必要です。またローンの種類によっても取り扱いが異なるため、相続税の計算を進める上では慎重に判断していく必要があります。

団信（団体信用生命保険）とは？

「団体信用生命保険（通称：団信）」は、住宅ローンを組む際に加入する生命保険の一種です。ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合、保険金でローン残高が完済される仕組みになっています。

団信に加入しているかどうかについては、基本的に住宅ローンの契約書を確認すれば記載されているはずです。書類が見つからない場合など、どうしても加入の有無がわからない場合は、ローン債権者である金融機関に問い合わせて手続きを進める必要があります。

団信加入の有無で変わる住宅ローンの相続税

団体信用生命保険は被相続人が死亡した場合に、保険会社がローン残額を負担する保険のことをいいます。保険会社がローン残額を負担するかどうかによって住宅ローン残額が異なるため、団体信用生命保険に加入している場合と、加入していない場合とでは相続税の取り扱いが異なります。

団体信用生命保険に加入していた場合

団体信用生命保険に加入している場合は、住宅ローン残額を債務控除の対象とすることができません。

被相続人が残した住宅ローンについては保険会社が金融機関へ直接支払うことになるため、実質的に住宅ローンという債務が存在しなくなるためです。そのため、住宅ローンを組んで購入した不動産のみが相続税の課税対象となります。

団信 加入時の計算例
〇相続財産の内訳
　・現金、預金：2,000万円
　・自宅（土地、建物）：5,000万円
　・住宅ローン残高：2,000万円
⇒団信により住宅ローンは完済されるため、相続税の課税対象は取得した財産である
2,000万円 + 5,000万円 = 7,000万円　となる

団体信用生命保険に加入していなかった場合

団体信用生命保険に加入していなかった場合は、住宅ローンの残額が債務控除の対象となります。

団体信用生命保険に加入していないということは、被相続人が残した住宅ローンを相続人が引き継ぐことになるため、被相続人は住宅ローンを支払い続けなければなりません。そのため、団体信用生命保険に加入していなかった場合における住宅ローンは、被相続人が残した借金という認識となり債務控除の対象となります。

相続税の計算上は住宅ローンを組んで購入した不動産が相続税の課税対象となりますが、住宅ローン残額を債務控除として差し引くことができます。

団信 非加入時の計算例
〇相続財産の内訳
　・現金、預金：2,000万円
　・自宅（土地、建物）：5,000万円
　・住宅ローン残高：2,000万円
⇒住宅ローンもマイナスの財産として相続されるため、相続税の課税対象は
2,000万円 + 5,000万円 – 2,000万円 = 5,000万円　となる

住宅ローンを相続しないことは可能？

ただし、どちらの方法でも良いという訳ではなく、その時の状況に応じて適切な判断をおこなうことが非常に重要になります。

どちらの方法も住宅ローンを相続したくない場合に活用できる方法ですが、判断を誤ると思いがけない損失を生んでしまう可能性もあるため、まずはそれぞれの違いについて理解しておきましょう。

限定承認

限定承認とは相続財産のうち、プラスとなる相続財産を上限額とし、住宅ローンやその他の借金といったマイナスの相続財産を相続する方法です。

相続放棄

相続放棄とは被相続人の相続財産に関する相続権をすべて放棄することをいいます。相続放棄はプラスの相続財産とマイナスの相続財産のどちらも相続することはできないため、慎重に検討する必要があります。

このように限定承認と相続放棄では「被相続人の借金を相続せずにすむ」という面では同じですが、細かな内容や要件が異なるため慎重にするようにしましょう。

親子リレーローンや夫婦ペアローンは注意が必要

住宅ローンを組む場合は「親子リレーローン」や「夫婦ペアローン」という保険商品があり、そのようなローンを組んでいる場合は注意が必要です。不動産を購入する際に親子リレーローンまたは夫婦ペアローンを組んでいた場合、相続発生時には被相続人の持分のみが相続税の対象となります。

また、上記のケースで団体信用生命保険に加入している場合は、被相続人の住宅ローン部分のみが免除となるため、債務控除の対象となる住宅ローンはないことになります。

住宅ローン返済後は登記を忘れずに

被相続人が団体信用生命保険に加入している場合は、登記申請を忘れずにおこなう必要があります。団体信用生命保険会社から金融機関などのローン債権者に支払いがおこなわれると、抵当権の解除証明書などの関係書類が郵送で届きます。

相続人が相続した不動産を売却する場合や不動産を担保とする融資をあらたに受ける場合には、抹消登記を済ませておく必要があるため、書類が届き次第すぐに登記申請手続きをおこなうようにしましょう。

また、令和6年4月1日から相続登記が義務化されるため、相続登記をおこなわなかった場合は過料などの罰金が課せられる予定となっています。

アパートローンは団信未加入が節税になるって本当？

相続税対策には様々なものがあり、アパートローンを活用した相続税対策もあります。

具体的にはアパートローンを組み、賃貸用アパートなどを新築するといったものです。これは相続税の計算時における財産評価方法の違いによるものであり、賃貸用の土地と自用地では評価方法が異なるためです。

賃貸用土地の財産評価方法は自用地と異なり一定割合の控除が認められるため評価額を下げることができます。そのため、相続財産の金額を減らすことができ、相続税の節税に繋がる可能性があります。

また、団体信用生命保険に加入しないことで、住宅ローンを債務控除し相続税の負担を減らすことができるため、あえて加入しないほうが結果的に有利になるケースもあります。

具体的な計算や損得の判断が難しい場合は、専門の税理士への依頼を検討しましょう。

まとめ

住宅ローンが残っている状態での相続において、最も重要なのは団体信用生命保険（団信）の加入有無の確認です。団信に加入していれば住宅ローンは保険金で完済されるため債務控除はできませんが、未加入の場合は住宅ローン残高を相続財産から差し引くことができます。

この違いは相続税額に大きな影響を与えますので、不動産の購入時にはそういった将来的な観点も踏まえた上で契約できると安心ですね。

住宅ローンの相続は、団信の有無、ローンの種類、相続人の状況など、様々な要因によって取り扱いが変わります。申告漏れや計算ミスを防ぐためにも、相続税申告の際は専門家のサポートを受けることをお勧めします。

私たち「響き税理士法人」では、住宅ローンを含む複雑な相続案件でも安心して手続きを進められるよう全力でサポートいたします。団信の確認方法から債務控除の計算、相続税申告まで、ワンストップでの対応が可能です。

初回相談は無料ですので、ぜひお気軽にご相談ください。

税理士 桐澤寛興

戸田譲三税理士事務所（現税理士法人みらいパートナーズ）、富士通株式会社　社内ベンチャー企業　勤務を経て2004年　桐澤寛興会計事務所　開業その後、2012年に響き税理士法人に組織変更。相続相談者様の悩みに寄り添うサービスを心がけている。