相続登記の義務化って何？これからやらなければいけない対策とは

相続登記とは「相続による所有権移転登記」のことです。「相続による所有権移転登記」とは、土地や建物の所有者（被相続人）が亡くなった場合に、その土地や建物の名義を、被相続人から遺産を引き継いだ相続人へ変更する手続のことです。これまで相続登記は、当事者の任意でした。

その結果、相続登記がなされないまま放置されている土地が増えて、大きな問題となっています。この問題を受けて、令和3年4月21日「民法等の一部を改正する法律」（令和3年法律第24号）及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（令和3年法律第25号）が可決成立し、令和3年4月28日官報により公布されました。

2024年を目途に、この改正法は施行される見込みです。改正法が施行されると、相続登記が義務化され、相続登記が必要なのに行わなかった人には罰則：10万円以下の過料が科せられることになります。この法改正には、現在すでに相続登記がなされず放置されている土地も無関係ではありません。ではこれからやらなければいけない対策は、どういったものになるのでしょうか。

この記事では、相続登記の義務化について詳しく解説します。

相続登記に関する法改正

相続登記等の申請の義務化

改正法では、不動産の登記名義人が亡くなったとき、この不動産を相続した相続人は、相続の開始があったこと、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に、相続登記等をしなければならないとされました。

この義務に違反し、相続登記等の申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処せられます。

相続人申告登記（仮称）の創設

改正法によって、新たに「相続人申告登記」（仮称）が創設されます。相続人申告登記は、申請義務のある人が、相続が始まったことや自分が相続人であることを申し出れば、義務を履行したものとして認められるという制度です。

遺産分割協議は終わっていないけど、先に申請しておきたいというケースを想定したものです。正当な理由がなく申請していない場合は、5万円以下の過料を払わなければなりません。

氏名又は名称及び住所の変更の登記の申請の義務化

登記上の所有者の氏名又は名称、住所の変更の登記についても義務化されます。不動産の所有権を持つ名義人の氏名又は名称、住所に変更が生じた場合は、変更があった日から2年以内に登記を申請しなければなりません。

土地の所有者が引っ越しを繰り返して、所在が分からなくなることを防ぐためです。

所有不動産記録証明制度（仮称）の創設

市区町村役場で名寄帳を閲覧することなどにより、被相続人が所有している不動産を調査することがあります。しかし同一市区町村の不動産しか検索できなかったり、私道などの非課税の不動産は名寄帳に記載されていなかったりして、不都合が生じていました。

そこで、自らが登記名義人として記録されている不動産の一覧情報（所有不動産記録証明書（仮称））を、登記名義人本人、又は、相続人が法務局に対して申請できる制度が創設されました。

相続土地国庫帰属制度の創設

相続土地国庫帰属制度は、相続した土地を、法務大臣に申請し承認を得た上で、国庫に帰属させる制度です。土地を所有し続ける負担が大きく、手放したいと思ったときに、国有地にしてもらうための制度です。ただ、全ての申請を認めるというわけではありません。

以下のような土地については、法務大臣は承認申請を却下しなければならない、とされています。

法定相続分での相続登記がされている場合の登記手続の簡略化

法定相続分での相続登記がなされた後に、遺産分割協議によって法定相続分とは異なる持ち分で不動産を取得することとなった場合を考えます。この場合現在は、持分を取得する相続人と持分を失う相続人が共同で持分移転の登記を申請する必要があります。

これを簡略化する法改正が可決されました。法定相続分での相続登記がされている場合に、遺産分割協議による登記など以下の登記をするときは、更正登記というかたちで、持分を取得する相続人が単独で登記を申請することができるようになります。

登記が義務化される理由：所有者不明の土地

日本全国の所有者不明土地は、このままほっておいてしまうと、北海道本島の土地面積（約780万ヘクタール）に匹敵する720万ヘクタールに増えていく。

これは、一般財団法人「国土計画協会」の所有者不明土地問題研究会による試算結果です。相続登記が義務化された背景には、この「所有者不明土地」の増加があります。

所有者不明土地とは、不動産登記簿等の所有者台帳により、所有者が直ちに判明しない、又は判明しても所有者に連絡がつかない土地のことです。「土地白書」の平成30年版によると、登記簿に記されている土地のうち、所有者不明土地は約20.1%に上りました。また2016年時点では、所有者不明土地は、九州本島の面積（約367万ヘクタール）を大きく上回る約410万ヘクタールに達しています。

未登記の土地のデメリット

未登記の土地のデメリットとして、以下のことなどが挙げられます。

義務化されるのはいつから？

改正法の施行日は未定ですが、民法等の一部を改正する法律の公布日（令和3年4月28日）から3年以内に施行されます（令和6年、2024年を目処）。

通常、改正法は2年以内に施行されます。しかし周知期間や登記情報システムの改修等が必要となる相続登記の義務化は、3年以内に施行される予定になっています。

法改正施行日前の相続にも適用されるのか

相続登記の義務化は、いつの時点で発生した相続から対象になるのでしょうか。一般的には、法改正があると改正法施行後の法律関係に対して適用されるというケースが多いです。言い換えると、法律施行前の法律関係については適用外とされることが多いです。しかし今回の改正法は、相続の発生が法律の施行前であるか後であるかを問わず、相続全般について適用されます。

施行前の相続に適用できないと、相続登記が行われずに放置されている現状の問題を解決できないからです。現時点で不動産の相続人となっているのに名義変更をしていないという方も、早めに相続登記しなければなりません。放置していると過料の制裁を課される可能性があります。

現在相続登記していない方に適用される期限

もしも現在既に相続が発生しているけれども、不動産の相続登記をしていない場合、最低限いつまでに登記すればよいでしょうか。以下の2つの時点のうち、「遅い方」のタイミングまでです。

相続登記にかかる費用

登録免許税

登録免許税とは、登記手続きをする際に国に納める税金です。相続登記の場合の登録免許税は、不動産の固定資産評価額の0.4％です。

例えば、不動産の評価額が2000万円の場合の登録免許税は8万円となります。

戸籍謄本等の取得費

• 登記事項証明書：不動産１物件につき600円
• 戸籍謄本類の発行手数料１通：約500～700円
• 印鑑登録証明書：約500円

司法書士へ名義変更を依頼する手数料

不動産登記の手続きは複雑なため、司法書士に依頼をする方もいらっしゃるでしょう。登記する物件数や不動産評価額などによって、手数料は増減しますが手数料の相場は3〜10万円です。

必要な相続登記を行わないことのリスク

相続がまとまりにくくなる

相続登記を放置してしまうと、相続する前の名義人のままとなります。そうなると、世代をまたげばまたぐほど、相続人が増加してしまうことになります。相続が起こると、遺産分割協議で相続人「全員」で不動産を誰の名義にするかについて話し合う必要があります。

相続人がどんなに増えたとしても、その全員と話し合い、合意を得なくてはいけなくなります。関係性の薄い複数人の住所や連絡先を調べ、話し合いをまとめるのは非常に難しいでしょう。

遺産分割協議が上手くいかない

相続人の内の何人かが高齢になり、認知症になってしまった場合を考えます。この場合でも認知症になった人の意思を除外して遺産分割協議をすることはできないため、成年後見人の選任を申し立てる必要があります。

この場合、数年後に売却したいなどの理由で相続登記が必要になった時に、相続人である母が認知症になってしまっているとします。相続登記をするには相続人全員での遺産分割協議が必要です。認知症などの理由で判断能力の不十分な方々は、遺産分割の協議などをする必要があっても、自分で行うのが難しい場合があります。このような判断能力の不十分な方々を保護し、支援するのが成年後見人です。

ただし成年後見人の選任申し立ての手続きには数か月程度かかるうえ、専門家に手続きを依頼すると費用も余分にかかることになります。また成年後見人は、認知症になった人の「相続権を保全する義務」があるため、法律で決まっている相続分を承継することを主張するのが通常です。そのため相続した不動産は相続人全員の共有になってしまい、不動産を活用できなくなってしまうケースが想定されます。

成年後見人が必要となる場合の他にも、相続人の内の一人が行方不明になってしまうケースも起こりえます。この場合には、行方不明者の代わりに遺産分割協議に参加する「不在者財産管理人」を選任する手続きが必要です。これにも、時間と費用がかかる上、成年後見人と同様、不動産の権利を放棄してくれない傾向にあります。

遺産分割協議と相続登記は、できるだけ早期に済ませておくようにしましょう。

相続登記のための書類が用意できない

相続登記を申請する際には、相続があったことを証明するための公的書類が必要です。公的書類は保存期間が定められています。各書類の保存期間は以下のとおりです。

相続した不動産を売却したり担保にできない

相続した不動産を売却したり、担保に入れてローンを組んだりするためには、相続登記をしておかなければいけません。またすぐに売却したり、担保に入れたりするために、遺産分割をその場しのぎで終わらせてしまうと困ったことになりえます。後々、相続人同士でトラブルになったり、余計な税金がかかってしまったりするかもしれません。

相続登記には意外と時間がかかるので、早めに着手しておくようにしましょう。

不動産の権利を失う可能性がある

遺産分割協議をして不動産を取得しても、相続登記をしていなければ、所有権を失ってしまう可能性があります。

この場合でも、Bさん名義に変える相続登記を行っていなければ、登記上Bさんが単独で相続したことがわかりません。そのため、Aさんが第三者であるＣさんに対象となる不動産の相続持分を売却するということも、可能な状態であると言えます。仮にＡさんからＣさんへの売却がされて、その登記されてしまうと、Bさんは遺産分割協議の結果、不動産を単独で所有しているということを主張することができなくなってしまいます。

このような二重譲渡のケースでは、判例上、最初に登記をした人が不動産の権利を取得することができるとされています。

相続登記の手続き

必要書類を法務局の窓口に持っていく

あらかじめ必要書類を揃えて法務局へ持参し、その場で登記申請書と必要書類の提出と費用の支払いをして相続登記申請を受け付けてもらいます。

申請後、特に問題がなければ10日程度で登記が完了し、法務局から登記識別情報通知書などの登記完了書類が交付されます。なお、登記識別情報通知書は、不動産の所有者であることを証明する重要書類ですので、大切に保管しましょう。

必要書類を法務局に郵送する

登記申請書と必要書類を法務局に郵送して相続登記手続きを行います。登記完了書類も郵送で取り寄せることができるので、平日に時間が取れない方などにはおすすめです。

オンラインで手続きをする

自宅やオフィスのパソコンからオンラインで申請します。オンラインであれば、時間を問わず手続きが可能なのでベストですが、一般の方には利用が難しいのが正直なところです。

まとめ

ここまで相続登記の義務化など、民法等の一部を改正する法律および相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律について説明してきました。

よくイメージできたという方もいらっしゃることでしょう。この法改正には、現在すでに相続登記がなされず放置されている土地も無関係ではありません。必要な登記は早く済ませておくに越したことはありません。

税理士 友野祐司

税理士法人レガシィ勤務を経て2011年に響き税理士法人に入社、相続税専門の税理士として、横浜を中心に相続税申告のサポートをを行っています。どこよりも、素早い対応を心がけておりますので、少しでも相続税に関して、不安や疑問がありましたらお気軽にご相談ください。