現役銀行員が解説！土地の購入で住宅取得等資金の贈与の特例を利用する場合の注意点

マイホームの新築、取得は、人生で最も大きな買い物ですね。どこに建てるか、予算をいくらにするか、皆さん本当に悩まれると思います。

そういうときご両親が土地代金を出してくれるとすごく助かりますね。そして、こんなときのために「住宅取得等資金の贈与の特例」という制度があるのです。利用すると土地購入資金の贈与に対し非課税限度額までは贈与税がかかりません。

しかし、この特例が適用されず税金を支払わなければならない場合があるのです。「税金がかからない、やったー」と思っていたのに「えー、払うの？」となるのは、ガッカリですよね。いったいそれはどんな場合でしょうか？どんな対策をとればいいのでしょうか？

本章では住宅の新築・取得などにともなう土地の購入で住宅取得等資金の贈与の特例を利用する場合の注意点について、マイホーム購入に関する税金、法律に詳しい現役銀行員が詳しく解説していきます。

「住宅取得等資金の贈与の特例」について説明

この住宅取得等資金の贈与の特例（以下、「特定」と略）は、住宅の新築、増改築、建売住宅、中古住宅、マンションの購入などの対価にあてるための資金をあなたの直系尊属が出してくれたとき（つまりあなたが贈与をうけたとき）、一定の条件をクリアすれば非課税限度額まで贈与税が非課税 になるという制度です。ここでいう直系尊属とはあなたと血がつながっている両親、祖父母などのことです。

贈与をうける人の最も重要な条件（あなたのことです）

• あなたが、贈与する人の直系の子か孫であること
• 贈与をうけた年の翌年3月15日まで住宅取得等資金の全額をあてて住宅の新築や土地の取得などをすること
• 贈与をうけた年の翌年3月15日までに新しい住宅に住むこと、または3月15日以後住むことが確実であると見込まれること

新築または中古住宅購入の住宅の条件

• 新築または中古住宅の床面積もしくはマンションの専有部分の登記簿上の床面積が、40㎡以上240㎡以下で、床面積の2分の１以上が居住用に使われること（マンションの専有部分とは、マンションの居住スペースのことです。）
• 取得する住宅が中古住宅の場合は1982年1月1日以降に建てられたものであること

非課税限度額

耐震、省エネまたはバリアフリーの住宅の場合は1,000万円、一般住宅の場合は500万円です。

住宅取得等資金の贈与の特例を利用できない場合の説明

① 土地だけを購入した場合

土地の購入だけで住宅の新築、購入、増改築のいずれかを行わなければ、特例を利用できません。「住宅取得等資金の贈与の特例」で認められる土地購入資金とは、次の三つと決められているからです。

三つともすべて住宅と土地がセットであり、土地を購入しただけでは特例を利用できません。

② 新しい住宅の名義が土地購入資金の贈与をうけた人でない場合

新しい住宅の所有者が土地購入資金の贈与をうけた人でない場合、特例を利用できず土地購入資金の贈与に対し贈与税がかかります。

理由（１）特例を利用するためには、自分の直系尊属から贈与をうけなければならないからです。今回の場合、土地購入資金を贈与した人は奥さんのお父さんです。あなたは自分の直系尊属から土地購入資金の贈与をうけていないので、特例を利用できません。

理由（２）特例を利用するためには、住宅の名義が住宅取得等資金の贈与をうけた人でなければならないからです。土地購入資金の贈与を受けた人は奥さんです。住宅の名義があなたであり奥さんではないので、奥さんも特例を利用できません。

①②の場合で住宅取得等資金の贈与の特例を利用するには？

①土地だけを購入し住宅の新築もしくは取得または増改築を行わない場合

土地の購入に加え住宅の新築、取得、増改築のいずれかを行えば、特例を利用できます。その際、次の条件をクリアしているか必ず確認してください

②新しい住宅の名義が土地購入資金の贈与を受けた人になっていない場合

住宅の名義を土地購入資金の贈与を受けた人にすれば、特例を利用できます。先ほどの例では、住宅の名義をあなたと奥さんの共有にすれば、奥さんは特例を利用できます。奥さんは自分のお父さん（直系尊属）から土地購入資金を贈与されているからです。

ちなみに私が住宅ローン担当者だったとき、住宅の持分割合をどうするかで皆さん悩まれてましたね。そのときは「おふたりの資金負担割合にしてはいかがでしょうか」とお勧めしていました。

まとめ

ご両親からの資金で土地を購入した際、条件をクリアし住宅取得等資金の贈与の特例を利用できれば非課税限度額まで贈与税を非課税にすることができます。しかし、特例を利用できず贈与税がかかる場合もあるのです。そうならないよう前もって合法的な対策をとっておくことが望まれます。

贈与税対策はあらゆる場面を想定しなければならないので、マイホーム計画の初期段階から贈与税に詳しい税理士と相談することをおすすめします。専門家とともに有効な対策を考えていきましょう。

税理士 友野祐司

税理士法人レガシィ勤務を経て2011年に響き税理士法人に入社、相続税専門の税理士として、横浜を中心に相続税申告のサポートをを行っています。どこよりも、素早い対応を心がけておりますので、少しでも相続税に関して、不安や疑問がありましたらお気軽にご相談ください。