被相続人が住んでいたマンションを引き継ぐことになった場合、どれぐらいの相続税がかかるのか漠然とした不安におそわれることがありますよね。賢く節税対策をして被相続人が残したマンションに住み続けていきたいものです。
被相続人と同居している親族で一定の要件を満たせば最大で80％もの相続税を節税することができるんです。
この場合に限らず、被相続人が老人ホームや障害者支援施設などに入居していても適用されるケースがあります。
本章ではこの特例における「同居」についての定義、事例を用いて小規模宅地等の特例が適応される理由を詳しく解説していきます。
そもそも小規模宅地等の特例ってなに？
この特例について耳慣れない方もいると思うので簡単に小規模宅地等の特例について説明しますと、この特例は相続する物件の一定の敷地における限度面積にて80％もしくは50％の相続税を減らせる制度を指します。
特例の対象となる宅地等は以下の4つに分類できます。
①特定事業用宅地等（＝被相続人が和菓子屋や商店等の自身の事業で使用していた土地）
②特定居住用宅地等
③特定同族会社事業用宅地等（＝被相続人が個人的に所有する土地を被相続人及び被相続人の親族等が50%超の株式等を有する法人の事業の用に供されていた土地）
④貸付事業用宅地等（賃貸アパートやマンション等の貸付事業用に提供されていた土地）
このうち被相続人が住んでいたマンションを同居人が引き継ぐ場合の小規模宅地等の特例は「②特定居住用宅地等」になります。
簡単にいうと「特定居住用宅地等」は被相続人が残した被相続人自身の居住の用に供されていた土地を指します。
次にあげる要件へ当てはまる場合に限度面積330㎡まで80％の相続税を減額させることができます。
- 被相続人が死亡するまで同居していたこと
- 引き継ぐ人が引き続きそのマンションを所有し住み続けること
この要件における「同居」について、どのような状態を指すかがカギとなります。
小規模宅地等の特例に適用する「同居」とは？
ひとつの建物で日常生活を共に過ごしていた「実態」があるということです。
例えば平日は妻・子供がいる自宅で過ごし、週末のみ介護のため実家で過ごしていたという事例は「同居」とは呼べないのでこの特例には適用できません。
また、被相続人と日常生活を共にせず住民票に記載の住所を被相続人が住む住所に登録のみしている場合も適用外です。
実際に被相続人と寝食を共にし生活を送っていた実態が必要となるのです。
具体的なケース
実際に具体的な事例にそって適用されるかどうかを見ていきましょう。
ケース①被相続人が亡くなる前に単身赴任
被相続人Aさんは長男Bと長男Bの妻、子ども2人と5人で兵庫県に住まいを構え同居していました。
長男BはAさんが亡くなる2か月前に転勤で埼玉県へ単身赴任となりました。そのため、Aさんが亡くなった時はAさんと長男Bの妻、子ども2人の4人暮らしでした。
Aさんの死後から約1年もの間、長男Bは単身赴任先から自宅へ戻りませんでした。
回答①
特例への適用が可能です。
会社が通達した特別な事情である単身赴任がなくなれば、また兵庫県の自宅で妻と子ども2人と同居することは明確で、生活の地盤は被相続人Aさんの自宅にあったと考えられるからです。
ケース②被相続人が老人ホームに入居した場合
被相続人Cさん（Cさんの妻は約3年前に他界、長男は約20年前に他界）は次男Dと次男Dの妻と3人で同居していました。
しかし、Cさんは約2年前に自宅内で転倒したことがきっかけで介護が必要な状態となり、要支援の認定を受け、サービス付き高齢者向け住宅に入所することになりました。
Cさんがサービス付き高齢者向け住宅に入所した後も次男D夫婦はそのマンションに住み続けました。
回答②
特例への適用が可能です。
被相続人と同居していた子どもがそのマンションを退去せず、住み続けていれば同居の要件を満たします。
他方、もともと被相続人と子どもが別々で暮らしていて被相続人がサービス付き高齢者向け住宅等の老人ホームに入所したことをきっかけに被相続人の自宅に住み始めた場合は同居していたとは認められないため、この特例への適応は不可能となる確率が高くなります。
この特例に適用できる老人ホームの基準については次の事例で詳しく説明しています。
ケース③障害者支援施設に被相続人が入居したまま亡くなった場合
被相続人Eさん（Eさんの妻は約5年前に他界）は約6年前に筋萎縮性側索硬化症を発症し、滋賀県の障害者支援施設に入所していました。
もともとEさんが住んでいたマンションには約1年前から長男Fとその妻が同居していました。
Eさんが障害者支援施設に入所後も長男F夫婦は同マンションに住み続けていました。
しかし、Eさんが入所先の障害者支援施設で亡くなってしまいました。
回答③
特例への適用が可能です。
ただし、国税庁ホームページに記載のある一定の要件を満たしている障害者支援施設に入所していることが前提となります。
これは入所先が老人ホームでも同様です。
（イ）老人福祉法第5条の2第6項に規定する認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、同法第20条の4に規定する養護老人ホーム、同法第20条の5に規定する特別養護老人ホーム、同法第20条の6に規定する軽費老人ホーム又は同法第29条第1項に規定する有料老人ホーム
（ロ） 介護保険法第8条第28項に規定する介護老人保健施設又は同条第29項に規定する介護医療院
（ハ) 高齢者の居住の安定確保に関する法律第5条第1項に規定するサービス付き高齢者向け住宅（（イ）の有料老人ホームを除きます。）
障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律第21条第1項に規定する障害支援区分の認定を受けていた被相続人が同法第5条第11項に規定する障害者支援施設（同条第10項に規定する施設入所支援が行われるものに限ります。）又は同条第17項に規定する共同生活援助を行う住居に入所又は入居をしていたこと。
注意すべきなのは、あまり例はありませんが無許可で障害者支援施設を営業している施設があるということです。
もし被相続人の入所先施設がそんな違法な障害者支援施設や老人ホームなら、この特例の適応はかないませんので注意しましょう。
まとめ
一戸建てだけではなくマンションであっても一定の要件を満たせば、小規模宅地等の特例は認められます。
それには同居の実態がともなう条件や入所した老人ホームや障害者支援施設の基準が設けられています。
この特例への適用の有無で相続税が数百万と金額が変わるケースもあるので、相続すると思われる財産にマンションがあり、相続税が発生するかもしれない場合には事前にそういった要件を確認して対応策を考えておくことをおすすめします。
戸田譲三税理士事務所（現税理士法人みらいパートナーズ）、富士通株式会社 社内ベンチャー企業 勤務を経て2004年 桐澤寛興会計事務所 開業その後、2012年に響き税理士法人に組織変更。相続相談者様の悩みに寄り添うサービスを心がけている。
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